Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia

Vertaald door: Roel Verbunt Nagekeken door: Albert Edelman

In the last 50 years,

De afgelopen 50 jaar

we've been building the suburbs

hebben we voorsteden gebouwd

with a lot of unintended consequences.

met een hoop onbedoelde gevolgen.

And I'm going to talk about some of those consequences

Ik ga het hebben over enkele van deze gevolgen

and just present a whole bunch of really interesting projects

door een hele serie interessante projecten te laten zien

that I think give us tremendous reasons

die ons belangrijke redenen geven

to be really optimistic

om echt optimistisch te zijn

that the big design and development project of the next 50 years

dat het grote ontwerp- en bouwproject van de komende 50 jaar

is going to be retrofitting suburbia.

het ombouwen van de voorsteden zal zijn.

So whether it's redeveloping dying malls

Dus of het gaat om het herontwikkelen van doodbloedende winkelcentra,

or re-inhabiting dead big-box stores

of het herinrichten van uitgestorven blokkendooswinkels,

or reconstructing wetlands

of het reconstrueren van watergebieden

out of parking lots,

waar eerst parkeerplaatsen waren,

I think the fact is

ik denk dat

the growing number

het groeiend aantal

of empty and under-performing,

lege en slechtlopende

especially retail, sites

winkelgebieden

throughout suburbia

in de voorsteden

gives us actually a tremendous opportunity

ons een enorme kans geeft

to take our least-sustainable

om onze minst duurzame

landscapes right now

landschappen nu aan te pakken

and convert them into

en ze om te vormen tot

more sustainable places.

meer duurzamere plaatsen.

And in the process, what that allows us to do

Dat proces geeft ons de mogelijkheid

is to redirect a lot more of our growth

om meer van onze groei terug te leiden

back into existing communities

naar bestaande gemeenschappen

that could use a boost,

die wel een impuls kunnen gebruiken,

and have the infrastructure in place,

en die de infrastructuur al hebben,

instead of continuing

in plaats van door te gaan

to tear down trees

met bomen kappen

and to tear up the green space out at the edges.

en de groene ruimte aan de randen af te breken.

So why is this important?

Maar waarom is dit zo belangrijk?

I think there are any number of reasons,

Ik denk dat er een aantal redenen voor zijn.

and I'm just going to not get into detail but mention a few.

Ik zal niet te veel op de details ingaan, maar ik noem er een paar.

Just from the perspective of climate change,

Kijk om te beginnen naar klimaatverandering:

the average urban dweller in the U.S.

de gemiddelde stadsbewoner in de VS heeft

has about one-third the carbon footprint

ongeveer eenderde van de koolstofvoetafdruk

of the average suburban dweller,

van de gemiddelde bewoner van een voorstad,

mostly because suburbanites drive a lot more,

vooral omdat ze in de voorstad veel meer rijden

and living in detached buildings,

en in vrijstaande huizen wonen,

you have that much more exterior surface

die veel meer buitenoppervlak hebben

to leak energy out of.

waar energie uit lekt.

So strictly from

Dus puur uit

a climate change perspective,

het oogpunt van klimaatverandering,

the cities are already

zijn de steden al

relatively green.

relatief groen.

The big opportunity

De beste oplossing

to reduce greenhouse gas emissions

om de uitstoot van broeikasgas terug te dringen

is actually in urbanizing

is dus te kiezen voor verstedelijking

the suburbs.

van de voorsteden.

All that driving that we've been doing out in the suburbs,

Door dat op en neer rijden naar de voorsteden,

we have doubled the amount of miles we drive.

is het aantal gereden kilometers verdubbeld.

It's increased our dependence

Daardoor zijn we afhankelijker

on foreign oil

van buitenlandse olie

despite the gains in fuel efficiency.

ondanks groeiende brandstofbesparing.

We're just driving so much more;

We rijden gewoon zoveel meer,

we haven't been able to keep up technologically.

dat de technologie het niet bij kan houden.

Public health is another reason

Volksgezondheid is een andere reden

to consider retrofitting.

om ombouw te overwegen.

Researchers at the CDC and other places

Onderzoekers op het gebied van gezondheid

have increasingly been linking

zien een steeds sterker verband tussen

suburban development patterns

het wijkpatroon van de voorsteden

with sedentary lifestyles.

en een zittende leefstijl.

And those have been linked then

En dat is weer gekoppeld aan

with the rather alarming,

een nogal alarmerende

growing rates of obesity,

toename van overgewicht,

shown in these maps here,

zoals te zien op deze kaarten,

and that obesity has also been triggering

en dat overgewicht geleid heeft

great increases in heart disease

tot steeds meer hartkwalen

and diabetes

en diabetes,

to the point where a child born today

zo sterk dat een kind dat vandaag geboren wordt

has a one-in-three chance

een kans van één op drie heeft

of developing diabetes.

om diabetes te krijgen.

And that rate has been escalating at the same rate

En dat percentage stijgt evenredig

as children not walking

omdat kinderen niet meer

to school anymore,

naar school lopen,

again, because of our development patterns.

ook weer vanwege onze wijkpatronen.

And then there's finally -- there's the affordability question.

En dan ten slotte -- het aspect van betaalbaarheid.

I mean, how affordable is it

Ik bedoel: hoe betaalbaar is het

to continue to live in suburbia

om in voorsteden te blijven wonen

with rising gas prices?

als de benzineprijzen stijgen?

Suburban expansion to cheap land,

De uitbreiding van steden naar goedkope grond,

for the last 50 years --

in de afgelopen 50 jaar --

you know the cheap land out on the edge --

de goedkope grond aan de rand van de stand --

has helped generations of families

heeft generaties van families van de

enjoy the American dream.

Amerikaanse droom laten genieten.

But increasingly,

Maar steeds vaker

the savings promised

worden de beloofde besparingen

by drive-till-you-qualify affordability --

van wonen waar je het kunt betalen --

which is basically our model --

wat eigenlijk ons model is --

those savings are wiped out

die besparingen verdampen

when you consider the transportation costs.

als je ook de vervoerskosten meetelt.

For instance, here in Atlanta,

Hier in Atlanta bijvoorbeeld verdient

about half of households

ongeveer de helft van de huishoudens

make between $20,000 and $50,000 a year,

tussen 20.000 en 50.000 dollar per jaar.

and they are spending 29 percent of their income

Zij besteden 29 procent van hun inkomen

on housing

aan huisvesting

and 32 percent

en 32 procent

on transportation.

aan vervoer.

I mean, that's 2005 figures.

Dat zijn cijfers uit 2005.

That's before we got up to the four bucks a gallon.

Dat was voordat de benzine meer dan € 1,25 per liter kostte.

You know, none of us

Niemand van ons

really tend to do the math on our transportation costs,

heeft de neiging de vervoerskosten mee te rekenen.

and they're not going down

En die zullen voorlopig

any time soon.

niet omlaag gaan.

Whether you love suburbia's leafy privacy

Of je nu houdt van de beschutte privacy in de voorsteden

or you hate its soulless commercial strips,

of juist de zielloze winkelstraten haat,

there are reasons why it's important to retrofit.

redenen genoeg waarom het belangrijk is ze te verbouwen.

But is it practical?

Maar is dat uitvoerbaar?

I think it is.

Ik denk van wel.

June Williamson and I have been researching this topic

June Williamson en ik onderzoeken dit onderwerp

for over a decade,

al meer dan 10 jaar.

and we've found over 80

We hebben meer dan 80

varied projects.

verschillende projecten gevonden.

But that they're really all market driven,

En ze zijn echt allemaal marktgestuurd.

and what's driving the market in particular --

Wat in de markt vooral stuurt --

number one -- is major demographic shifts.

ten eerste grote demografische verschuivingen.

We all tend to think of suburbia

We stellen ons voorsteden voor

as this very family-focused place,

als plekken die op gezinnen gericht zijn.

but that's really not the case anymore.

Maar dat is echt allang niet meer zo.

Since 2000,

Sinds 2000

already two-thirds of households in suburbia

heeft tweederde van de huishoudens in de voorsteden

did not have kids in them.

al geen kinderen meer.

We just haven't caught up with the actual realities of this.

We hebben deze ontwikkeling niet opgemerkt.

The reasons for this have a lot to with

De oorzaak heeft een hoop te maken met

the dominance of the two big

de oververtegenwoordiging van twee grote

demographic groups right now:

demografische groepen:

the Baby Boomers retiring --

de gepensioneerde babyboomers,

and then there's a gap,

en dan is er een gat,

Generation X, which is a small generation.

generatie X, die klein in aantal is.

They're still having kids --

Zij hebben nog wel kinderen.

but Generation Y hasn't even started

Maar generatie Y is nog niet op de leeftijd

hitting child-rearing age.

om aan kinderen te beginnen.

They're the other big generation.

Zij zijn de andere grote generatie.

So as a result of that,

Dus als gevolg daarvan,

demographers predict

voorspellen demografen

that through 2025,

dat rond 2025,

75 to 85 percent of new households

75 tot 85 procent van de nieuwe huishoudens

will not have kids in them.

kinderloos zal zijn.

And the market research, consumer research,

En in marktonderzoek, consumentenonderzoek,

asking the Boomers and Gen Y

is aan de boomers en Gen Y gevraagd

what it is they would like,

wat zij graag zouden willen,

what they would like to live in,

waar ze graag willen wonen.

tells us there is going to be a huge demand --

Er blijkt een enorme vraag komen --

and we're already seeing it --

en dat zien we al --

for more urban lifestyles

naar meer stedelijke leefstijlen

within suburbia.

in de voorsteden.

That basically, the Boomers want to be able to age in place,

De boomers willen graag oud worden in hun eigen huis

and Gen Y would like to live

en Gen Y houdt er graag

an urban lifestyle,

een stadse leefstijl op na,

but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

maar het meeste werk zal in de voorsteden blijven.

The other big dynamic of change

De andere grote aanjager voor verandering

is the sheer performance of

is de aanwezigheid van

underperforming asphalt.

slecht presterend asfalt.

Now I keep thinking this would be a great name

Ik denk steeds dat dit een goede naam zou zijn

for an indie rock band,

voor een indie-rockband.

but developers generally use it

Maar ontwikkelaars gebruiken die term vaak

to refer to underused parking lots --

voor onderbezette parkeerplaatsen.

and suburbia is full of them.

De voorsteden liggen er vol mee.

When the postwar suburbs were first built

Toen de naoorlogse voorsteden werden gebouwd

out on the cheap land

op de goedkope grond,

away from downtown,

ver weg van de binnenstad,

it made sense to just build

was het handig om parkeerplaatsen

surface parking lots.

gewoon bovengronds aan te leggen.

But those sites have now been leapfrogged

Maar die locaties zijn verplaatst

and leapfrogged again,

en nog een keer verplaatst,

as we've just continued to sprawl,

toen we doorgingen met uitbreiden.

and they now have

En nu liggen ze

a relatively central location.

relatief centraal.

It no longer just makes sense.

Dat slaat nergens meer op.

That land is more valuable than just surface parking lots.

Die grond is nu te kostbaar voor bovengronds parkeren.

It now makes sense to go back in,

Het is nu veel slimmer

build a deck and build up

om een parkeerdek de hoogte in te bouwen

on those sites.

op die locaties.

So what do you do

Dus wat kun je doen

with a dead mall,

met een doodgebloed winkelcentrum,

dead office park?

een uitgestorven kantorenpark?

It turns out, all sorts of things.

Van alles, is gebleken.

In a slow economy like ours,

In een langzame economie als die van ons

re-inhabitation is

is herbewoning

one of the more popular strategies.

een van de meer populaire strategieën.

So this happens to be

Dit is toevallig

a dead mall in St. Louis

een leegstaand winkelcentrum in St. Louis

that's been re-inhabited as art-space.

dat heringericht is als kunstruimte.

It's now home to artist studios,

Het biedt nu een thuis aan ateliers,

theater groups, dance troupes.

theatergroepen, dansgroepen.

It's not pulling in as much tax revenue

Het brengt niet meer zoveel op aan belasting

as it once was,

als voorheen,

but it's serving its community.

maar het dient de gemeenschap.

It's keeping the lights on.

Het houdt de lichten aan.

It's becoming, I think, a really great institution.

Het wordt, denk ik, echt een geweldige instelling.

Other malls have been re-inhabited

Andere winkelcentra zijn heringericht

as nursing homes,

als verpleeghuizen,

as universities,

als universiteiten,

and as all variety of office space.

en als allerlei kantoorruimte.

We also found a lot of examples

We troffen ook een hoop voorbeelden aan

of dead big-box stores

van lege blokkendooswinkels

that have been converted into

die zijn omgebouwd tot

all sorts of community-serving uses as well --

allerlei zaken die nuttig zijn voor de gemeenschap --

lots of schools, lots of churches

veel scholen, veel kerken

and lots of libraries like this one.

en veel bibliotheken als deze.

This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,

Dit was een kleine supermarkt, een Food Lion,

that is now a public library.

maar nu een openbare bibliotheek.

In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,

In aanvulling op de volgens mij mooie herbestemming,

they tore up some of the parking spaces,

hebben ze wat parkeerplaatsen weggehaald,

put in bioswales to collect and clean the runoff,

bioswales geïnstalleerd om de vervuiling weg te halen

put in a lot more sidewalks

en voetpaden aangelegd

to connect to the neighborhoods.

om de buurt te verbinden.

And they've made this,

En ze hebben

what was just a store along a commercial strip,

wat gewoon een winkel was langs een winkelstraat

into a community gathering space.

veranderd in een gemeenschapshuis.

This one is a little L-shaped strip shopping center

Dit is een klein L-vormig winkelcentrum

in Phoenix, Arizona.

in Phoenix, Arizona.

Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,

Ze hebben het slechts een verse lik frisse verf gegeven,

a gourmet grocery,

een exclusieve kruidenier ingericht

and they put up a restaurant in the old post office.

en een restaurant gevestigd in het oude postkantoor.

Never underestimate the power of food

Onderschat nooit de kracht van voedsel

to turn a place around

om een plek een nieuwe draai te geven

and make it a destination.

en er een bestemming van te maken.

It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.

Het was zo'n succes dat ze nu de winkels aan de overkant van de straat hebben overgenomen.

The real estate ads in the neighborhood

En de vastgoedreclameborden in de buurt

all very proudly proclaim,

verkondigen trots:

"Walking distance to Le Grande Orange,"

"Op loopafstand van Le Grande Orange,"

because it provided its neighborhood

want gaf de buurt

with what sociologists like to call

wat sociologen noemen

"a third place."

"een derde plek."

If home is the first place

Als thuis de eerste plek is

and work is the second place,

en werk de tweede,

the third place is where you go to hang out

dat is de derde plek waar je je vermaakt

and build community.

en een gemeenschap opbouwt.

And especially as suburbia is becoming

Vooral als de voorsteden minder gericht worden

less centered on the family,

op het gezin,

the family households,

het gezinshuishouden,

there's a real hunger

dan ontstaat een sterke behoefte

for more third places.

naar meer derde plekken.

So the most dramatic retrofits

Maar de grondigste herbestemmingen

are really those in the next category,

zijn toch die in de volgende categorie,

the next strategy: redevelopment.

de volgende strategie, herontwikkeling.

Now, during the boom, there were several

Ten tijde van economische voorspoed, waren er verscheidene

really dramatic redevelopment projects

grondige herontwikkelingsprojecten

where the original building

waarbij het oorspronkelijke gebouw

was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt

volledig werd gesloopt en de hele locatie herbouwd

at significantly greater density,

maar met aanmerkelijk hogere dichtheid,

a sort of compact, walkable urban neighborhoods.

een soort compacte, bewandelbare stedelijke buurten.

But some of them have been much more incremental.

Maar een enkele keer is het veel meer stapsgewijs gegaan.

This is Mashpee Commons,

Dit is Mashpee Commons,

the oldest retrofit that we've found.

de oudste herinrichting die we konden vinden.

And it's just incrementally, over the last 20 years,

Hier is de laatste 20 jaar in stappen

built urbanism

een stad gebouwd

on top of its parking lots.

boven op parkeerplaatsen.

So the black and white photo shows

De zwart-wit foto toont

the simple 60's strip shopping center.

het winkelcentrum uit de jaren 60.

And then the maps above that

En de kaarten er boven

show its gradual transformation

tonen de geleidelijke omvorming

into a compact,

tot een compact

mixed-use New England village,

multifunctioneel dorp in New England,

and it has plans now that have been approved

en de nieuwste plannen zijn goedgekeurd

for it to connect

om het te verbinden

to new residential neighborhoods

met de nieuwe woonwijken

across the arterials

over de uitvalswegen

and over to the other side.

naar de andere kant.

So, you know, sometimes it's incremental.

Soms gaat het dus stapsgewijs,

Sometimes, it's all at once.

soms gebeurt alles tegelijk.

This is another infill project on the parking lots,

Dit is een andere invulling van parkeerplaatsen,

this one of an office park outside of Washington D.C.

een kantorenpark buiten Washington D.C.

When Metrorail expanded transit into the suburbs

Toen Metrorail de metro uitbreidde naar de voorsteden

and opened a station nearby to this site,

en een station opende dichtbij deze locatie,

the owners decided

besloten de eigenaren

to build a new parking deck

om een nieuwe parkeergarage te bouwen

and then insert on top of their surface lots

met daar bovenop

a new Main Street, several apartments

een nieuwe Main Street, een aantal appartementen

and condo buildings,

en appartementen,

while keeping the existing office buildings.

met behoud van de bestaande kantoorgebouwen.

Here is the site in 1940:

Hier is de locatie in 1940.

It was just a little farm

Het was een kleine boerderij

in the village of Hyattsville.

in het dorp Hyattsville.

By 1980, it had been subdivided

Rond 1980 was het opgesplitst

into a big mall on one side

in een groot winkelcentrum aan de ene kant

and the office park on the other

en een kantorenpark aan de andere.

and then some buffer sites for a library

En een buffergebied voor een bibliotheek

and a church to the far right.

en een kerk, helemaal rechts.

Today, the transit,

Nu zijn het station,

the Main Street and the new housing

Main Street en de nieuwe woningen

have all been built.

allemaal gebouwd.

Eventually, I expect that the streets

Uiteindelijk verwacht ik dat de straten

will probably extend through a redevelopment of the mall.

zullen uitbreiden via een herontwikkeling van het winkelcentrum.

Plans have already been announced

De plannen zijn al bekendgemaakt

for a lot of those garden apartments

voor een hoop van die tuinappartementen

above the mall to be redeveloped.

boven het te verbouwen winkelcentrum.

Transit is a big driver of retrofits.

Een metro is een sterke aanjager van herinrichtingen.

So here's what it looks like.

Zo ziet het er uit.

You can sort of see the funky new condo buildings

Je kunt de nieuwe hippe flatwoningen tussen

in between the office buildings

de kantoorgebouwen door zien

and the public space and the new Main Street.

en de openbare ruimte en de nieuwe Main Street.

This one is one of my favorites, Belmar.

Dit is één van mijn favorieten, Belmar.

I think they really built an attractive place here

Ze hebben hier echt een aantrekkelijke plek gebouwd

and have just employed all-green construction.

en dat door helemaal groen te bouwen.

There's massive P.V. arrays on the roofs

Er liggen rijen zonnepanelen op de daken

as well as wind turbines.

en ook windturbines.

This was a very large mall

Dit was een heel groot winkelcentrum

on a hundred-acre superblock.

op een terrein van 40 hectare.

It's now 22

Nu zijn het 22

walkable urban blocks

bewandelbare woonblokken

with public streets,

met openbare straten,

two public parks, eight bus lines

twee openbare parken, acht buslijnen

and a range of housing types,

en verschillende typen woningen.

and so it's really given Lakewood, Colorado

En zo heeft Lakewood, Colorado

the downtown

de binnenstad gekregen

that this particular suburb never had.

die deze voorstad nooit heeft gehad.

Here was the mall in its heyday.

Dit was het winkelcentrum in de gloriedagen.

They had their prom in the mall. They loved their mall.

Ze hadden hun schoolfeest in het winkelcentrum. Ze hielden van hun winkelcentrum.

So here's the site in 1975

Dit is deze plek in 1975

with the mall.

met het winkelcentrum.

By 1995, the mall has died.

Rond 1995 was het winkelcentrum doodgebloed.

The department store has been kept --

Het warenhuis is behouden.

and we found this was true in many cases.

Dit kwamen we veel vaker tegen.

The department stores are multistory; they're better built.

Warenhuizen hebben meer verdiepingen, ze zijn beter gebouwd.

They're easy to be re-adapted.

Die zijn gemakkelijker aan te passen.

But the one story stuff ...

Maar die gelijkvloerse gevallen ...

that's really history.

dat is verleden tijd.

So here it is at projected build-out.

Zo gaat het eruit zien.

This project, I think, has great connectivity

Dit project heeft denk ik goede verbindingen

to the existing neighborhoods.

met de bestaande wijken.

It's providing 1,500 households with the option

Het biedt 1500 huishoudens de kans

of a more urban lifestyle.

op een meer stedelijke leefstijl.

It's about two-thirds built out right now.

Het is nu voor ongeveer tweederde voltooid.

Here's what the new Main Street looks like.

Zo ziet de nieuwe hoofdstraat eruit.

It's very successful,

Het heeft veel succes.

and it's helped to prompt --

En het draagt bij aan een snelle --

eight of the 13

8 van de 13

regional malls in Denver

regionale winkelcentra in Denver

have now, or have announced plans to

hebben plannen aangekondigd voor

be, retrofitted.

een herinrichting.

But it's important to note that all of this retrofitting

Maar het is van belang op te merken dat al deze herinrichtingen

is not occurring --

niet plaatsvinden --

just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.

er komen niet gewoon bulldozers die de hele stad afbreken.

No, it's pockets of walkability

Nee, het zijn bewandelbare gebieden

on the sites of

op de plek van

under-performing properties.

laag-presterend onroerend goed.

And so it's giving people more choices,

Mensen krijgen zo meer keuze.

but it's not taking away choices.

Maar er vallen geen keuzes af.

But it's also not really enough

Toch is het niet voldoende

to just create pockets of walkability.

om alleen maar bewandelbare gebieden te maken.

You want to also try to get more systemic transformation.

Je wilt immers ook mikken op meer structurele verandering.

We need to also retrofit the corridors themselves.

We moeten ook de doorgangen zelf herinrichten.

So this is one that has been

Dit is er een

retrofitted in California.

die heringericht is in Californië.

They took the commercial strip

Ze pakten het winkelgebied aan

shown on the black-and-white images below,

dat onder op de zwart-wit plaatjes staat,

and they built a boulevard

en ze maakten een boulevard

that has become the Main Street for their town.

die de hoofdstraat voor hun stad is geworden.

And it's transformed from being

Een transformatie van

an ugly, unsafe,

een lelijk, onveilig,

undesirable address,

en ongewenst adres,

to becoming a beautiful,

tot een mooi,

attractive, dignified sort of good address.

aantrekkelijk en waardig adres.

I mean now we're hoping we start to see it;

Ik bedoel, dat hopen we te zullen zien --

they've already built City Hall, attracted two hotels.

Ze hebben het gemeentehuis al gebouwd, twee hotels gelokt.

I could imagine beautiful housing going up along there

Ik kan me daar mooie huizen tussen voorstellen

without tearing down another tree.

zonder dat er bomen gekapt hoeven worden.

So there's a lot of great things,

Dus er zijn een hoop geweldige dingen.

but I'd love to see more corridors getting retrofitting.

Maar ik zou graag nog meer doorgangen heringericht willen zien.

But densification

Maar verdichting

is not going to work everywhere.

werkt niet overal.

Sometimes re-greening

Soms is herbeplanting

is really the better answer.

echt een beter antwoord.

There's a lot to learn from successful

Je kunt een hoop leren van geslaagde

landbanking programs

verkavelingstrajecten

in cities like Flint, Michigan.

in steden als Flint, Michigan.

There's also a burgeoning suburban farming movement --

Er bestaat ook een beweging voor voorstedelijke landbouw --

sort of victory gardens meets the Internet.

een soort max van moestuintjes en internet.

But perhaps one of the most important re-greening aspects

Misschien het belangrijkste aspect van herbeplanting

is the opportunity to restore

is de mogelijkheid om de lokale

the local ecology,

ecologie te herstellen

as in this example outside of Minneapolis.

zoals in dit voorbeeld van buiten Minneapolis.

When the shopping center died,

Toen het winkelcentrum ophield,

the city restored the site's

bracht de stad op die plek

original wetlands,

het oorspronkelijke watergebied terug

creating lakefront property,

zodat onroerend goed aan het water ontstond

which then attracted private investment,

waar privé-investeerders interesse voor kregen,

the first private investment to this very low-income neighborhood

de eerste investeerders die in deze minima-wijk verschenen

in over 40 years.

in meer dan 40 jaar.

So they've managed to both restore the local ecology

Ze zijn er dus in geslaagd om tegelijk de lokale ecologie

and the local economy at the same time.

en de lokale economie terug te brengen.

This is another re-greening example.

Dit is nog een voorbeeld van herbeplanting.

It also makes sense in very strong markets.

Het heeft ook zin in hele sterke markten.

This one in Seattle

Deze in Seattle

is on the site of a mall parking lot

is op de plek van een parkeerplaats bij een winkelcentrum

adjacent to a new transit stop.

naast een nieuw busstation.

And the wavy line

En de golvende lijn

is a path alongside a creek that has now been daylit.

is een pad langs een beekje dat in de openlucht is.

The creek had been culverted under the parking lot.

Het beekje stroomde door een duiker onder de parkeerplaats door.

But daylighting our creeks

Maar het uitgraven verbetert echt

really improves their water quality

de waterkwaliteit

and contributions to habitat.

en de bijdrage aan de leefomgeving.

So I've shown you some of

Ik heb u een aantal van de

the first generation of retrofits.

eerste-generatie herinrichtingen laten zien.

What's next?

Wat volgt?

I think we have three challenges for the future.

Ik denk dat we voor de toekomst drie uitdagingen hebben.

The first is to plan retrofitting

De eerste is het systematischer

much more systemically

plannen van de herindelingen

at the metropolitan scale.

op de schaal van een metropool.

We need to be able to target

We moeten doelgericht bepalen

which areas really should be re-greened.

welke gebieden opgeknapt moeten worden.

Where should we be redeveloping?

Waar moeten we herontwikkelen?

And where should we be encouraging re-inhabitation?

En waar moeten we herbewoning stimuleren?

These slides just show two images

Deze dia's tonen twee plaatjes

from a larger project

van een groter project

that looked at trying to do that for Atlanta.

waarin dit voor Atlanta werd onderzocht.

I led a team that was asked to imagine

Ik leidde een team dat een voorstelling maakte

Atlanta 100 years from now.

van Atlanta over 100 jaar.

And we chose to try to reverse sprawl

We kozen voor het terugdraaien van de uitbreiding

through three simple moves -- expensive, but simple.

in drie eenvoudige bewegingen -- duur, maar eenvoudig.

One, in a hundred years,

Eén, over honderd jaar,

transit on all major

openbaar vervoer over alle belangrijke

rail and road corridors.

spoor- en wegverbindingen.

Two, in a hundred years,

Twee, over honderd jaar,

thousand foot buffers

300 meter-buffers

on all stream corridors.

op alle waterstromen.

It's a little extreme, but we've got a little water problem.

't Is een beetje extreem, maar we hebben een waterprobleempje.

In a hundred years,

Over honderd jaar

subdivisions that simply end up too close to water

zullen buurten die te dicht bij water liggen

or too far from transit won't be viable.

of te ver van de transithubs, niet meer levensvatbaar zijn.

And so we've created the eco-acre

Daarom hebben we de eco-hectare-overdracht verzonnen

transfer-to-transfer development rights

om ontwikkelingsrechten naar de

to the transit corridors

omgeving van vervoerscorridors over te brengen

and allow the re-greening

en vergroening van die voormalige

of those former subdivisions

buurten toe te staan voor

for food and energy production.

de productie van voedsel en energie.

So the second challenge

De tweede uitdaging

is to improve the architectural design quality

is het verbeteren van de architectuurwaarde

of the retrofits.

van herinrichtingen.

And I close with this image

En ik sluit af met deze foto

of democracy in action:

van democratie in bedrijf.

This is a protest that's happening

Dit is een demonstratie bij een

on a retrofit in Silver Spring, Maryland

herinrichting in Silver Spring, Maryland

on an Astroturf town green.

op een Astroturf veldje.

Now, retrofits are often accused

Herindelingen wordt vaak verweten

of being examples of faux downtowns

voorbeelden van een nep-binnenstad

and instant urbanism,

en directe stedenbouw te zijn.

and not without reason; you don't get much more phony

En niet zonder reden; wat is er nou meer nep

than an Astroturf town green.

dan een Astroturf veldje.

I have to say, these are very hybrid places.

Ik moet zeggen, dit zijn zeer vreemde plaatsen.

They are new but trying to look old.

Ze zijn nieuw, maar willen oud lijken.

They have urban streetscapes,

Ze hebben stadsgezichten,

but suburban parking ratios.

maar de parkeerdruk van een voorstad.

Their populations are

Hun bevolking is meer

more diverse than typical suburbia,

gevarieerd dan de doorsnee voorstad,

but they're less diverse than cities.

maar niet zo gevarieerd als steden.

And they are

En het zijn

public places,

openbare gebieden,

but that are managed by private companies.

maar in beheer van bedrijven.

And just the surface appearance

En als ik alleen op het uiterlijk af ga

are often -- like the Astroturf here --

-- zoals Astroturf hier --

they make me wince.

moet ik huiveren.

So, you know, I mean I'm glad that

Ik bedoel, ik ben blij dat

the urbanism is doing its job.

de verstedelijking plaatsvindt.

The fact that a protest is happening

Het feit dat geprotesteerd wordt

really does mean

betekent in werkelijkheid

that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,

dat de indeling van de blokken, de straten en blokken, de opzet van de openbare gebieden,

compromised as it may be,

hoewel een compromis,

is still a really great thing.

nog altijd geweldig is.

But we've got to get the architecture better.

Maar de architectuur moet beter.

The final challenge is for all of you.

De laatste uitdaging is voor jullie.

I want you to join the protest

Ik wil dat jullie meedoen met de protesten

and start demanding

en meer duurzame

more sustainable suburban places --

plekken eisen in de voorsteden --

more sustainable places, period.

meer duurzame plekken, sowieso.

But culturally,

Maar in cultureel opzicht

we tend to think that downtowns

denken we dat binnensteden

should be dynamic, and we expect that.

dynamisch horen te zijn en dat verwachten we ook.

But we seem to have an expectation

We lijken te verwachten

that the suburbs should forever remain frozen

dat voorsteden voor altijd bevroren moeten blijven

in whatever adolescent form

in de puberale vorm

they were first given birth to.

waarin ze ooit gebouwd zijn.

It's time to let them grow up,

Het wordt tijd om ze op te laten groeien.

so I want you

Dus ik wil graag dat jullie steun geven

to all support the zoning changes,

aan de wijzigingen in bestemmingsplannen,

the road diets, the infrastructure improvements

de wegenreductie, de verbeteringen aan de infrastructuur

and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.

en de herindelingen die binnenkort bij u in de buurt gaan plaatsvinden.

Thank you.

Dank jullie wel.