Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia

Translator: MaYoMo com Reviewer: Anton Hikov

In the last 50 years,

През последните 50 години

we've been building the suburbs

сме изграждали предградията

with a lot of unintended consequences.

с много неволни последици.

And I'm going to talk about some of those consequences

Ще говоря за някои от тези последици

and just present a whole bunch of really interesting projects

и просто ще представя цял куп много интересни проекти,

that I think give us tremendous reasons

които според мен ни дават много причини

to be really optimistic

да бъдем големи оптимисти,

that the big design and development project of the next 50 years

че големият проект за дизайн и развитие за следващите 50 години

is going to be retrofitting suburbia.

ще бъде преустройство на предградията.

So whether it's redeveloping dying malls

Дали става дума за преразвитие на умиращи молове,

or re-inhabiting dead big-box stores

или повторно населване на мъртви хипермаркети

or reconstructing wetlands

или реконструиране на мочурища

out of parking lots,

от паркинги,

I think the fact is

според мен фактът е,

the growing number

че нарастващ брой

of empty and under-performing,

празни и слабо използвани,

especially retail, sites

особено търговски места

throughout suburbia

из предградията

gives us actually a tremendous opportunity

всъщност ни дава огромна възможност

to take our least-sustainable

да вземем най-слабо устойчивите

landscapes right now

си пейзажи сега

and convert them into

и да ги превърнем

more sustainable places.

в по-устойчиви места.

And in the process, what that allows us to do

А при този процес това ни позволява

is to redirect a lot more of our growth

да пренасочваме много повече от растежа си

back into existing communities

обратно към съществуващи общности,

that could use a boost,

на които няма да им навреди малко подпомагане

and have the infrastructure in place,

и да поставим инфраструктурата на място,

instead of continuing

вместо да продължаваме

to tear down trees

да сечем дървета

and to tear up the green space out at the edges.

и да изяждаме зелените площи по ръбовете.

So why is this important?

А защо това е важно?

I think there are any number of reasons,

Според мен има множество причини.

and I'm just going to not get into detail but mention a few.

Няма да навлизам в подробности, а ще спомена няколко.

Just from the perspective of climate change,

Само от гледна точка на климатичната промяна,

the average urban dweller in the U.S.

средностатистическият градски жител в САЩ

has about one-third the carbon footprint

има около една трета от въглеродния отпечатък

of the average suburban dweller,

на средностатистическия жител на предградията,

mostly because suburbanites drive a lot more,

най-вече защото жителите на предградията шофират много повече

and living in detached buildings,

и живеят в отдалечени сгради,

you have that much more exterior surface

има толкова повече външна повърхност,

to leak energy out of.

от която да изтича енергия.

So strictly from

Така че, строго от гледна точка

a climate change perspective,

на климатичната промяна,

the cities are already

градовете вече са

relatively green.

относително зелени.

The big opportunity

Голямата възможност

to reduce greenhouse gas emissions

да се намалят емисиите на парникови газове

is actually in urbanizing

всъщност е в урбанизирането

the suburbs.

на предградията.

All that driving that we've been doing out in the suburbs,

Цялото ни шофиране в предградията,

we have doubled the amount of miles we drive.

удвоили сме количеството мили, които шофираме.

It's increased our dependence

То е увеличило зависимостта ни

on foreign oil

от чуждестранен петрол

despite the gains in fuel efficiency.

въпреки придобивките от горивна ефикасност.

We're just driving so much more;

Просто шофираме толкова много повече,

we haven't been able to keep up technologically.

че не успяваме да смогваме технологично.

Public health is another reason

Общественото здраве е друга причина

to consider retrofitting.

да се обмисля преустройство.

Researchers at the CDC and other places

Изследователи в Центъра за контрол на заболяванията и на други места

have increasingly been linking

все повече свързват

suburban development patterns

моделите за развитие на предградията

with sedentary lifestyles.

със заседнал начин на живот.

And those have been linked then

А той на свой ред се свързва

with the rather alarming,

с доста обезпокоителните

growing rates of obesity,

нарастващи нива на затлъстяване,

shown in these maps here,

показани на тези карти тук,

and that obesity has also been triggering

а това затлъстяване предизвиква също

great increases in heart disease

и огромно повишаване на сърдечните заболявания

and diabetes

и диабета

to the point where a child born today

до степен, че едно дете родено днес,

has a one-in-three chance

има шанс едно на три

of developing diabetes.

да развие диабет.

And that rate has been escalating at the same rate

И това ниво ескалира със същата скорост,

as children not walking

както с децата,

to school anymore,

които вече не вървят пеш до училище,

again, because of our development patterns.

отново, заради нашите модели за развитие

And then there's finally -- there's the affordability question.

А накрая... накрая идва въпросът дали можем да си го позволим.

I mean, how affordable is it

Имам предвид, доколко можем да си позволим

to continue to live in suburbia

да продължаваме да живеем в предградия

with rising gas prices?

при повишаващите се цени на горивата?

Suburban expansion to cheap land,

Експанзията на предградията към евтина земя,

for the last 50 years --

през последните 50 години...

you know the cheap land out on the edge --

знаете колко е евтина земята по периферията...

has helped generations of families

е помагала на поколения семейства

enjoy the American dream.

да се радват на американската мечта.

But increasingly,

Но все повече

the savings promised

спестяванията, обещавани

by drive-till-you-qualify affordability --

от ниските цени "карай, докато се квалифицираш",

which is basically our model --

което по същество е нашият модел...

those savings are wiped out

тези спестявания са издухани,

when you consider the transportation costs.

като се вземат предвид разходите за транспорт.

For instance, here in Atlanta,

Например тук, в Атланта,

about half of households

около половината от домакинствата

make between $20,000 and $50,000 a year,

печелят между 20 000 и 50 000 на година.

and they are spending 29 percent of their income

И харчат 29 процента от прихода си

on housing

за жилище

and 32 percent

и 32 процента

on transportation.

за транспорт.

I mean, that's 2005 figures.

Това са цифри от 2005-та.

That's before we got up to the four bucks a gallon.

Преди цената да стигне до четири кинта за галон.

You know, none of us

Знаете ли, никой от нас

really tend to do the math on our transportation costs,

всъщност не е склонен да пресмята транспортните ни разходи.

and they're not going down

А те изобщо

any time soon.

няма да спаднат скоро.

Whether you love suburbia's leafy privacy

Независимо дали обичате листатото усамотение на предградието,

or you hate its soulless commercial strips,

или мразите бездушните му търговски ивици,

there are reasons why it's important to retrofit.

има причини, поради които преустройството е важно.

But is it practical?

Но практично ли е?

I think it is.

Според мен да.

June Williamson and I have been researching this topic

С Джун Уилямсън проучваме тази тема

for over a decade,

от над десетилетие.

and we've found over 80

И сме открили над 80

varied projects.

разнообразни проекта.

But that they're really all market driven,

Но всъщност всички те са движени от пазара.

and what's driving the market in particular --

А какво движи пазара всъщност:

number one -- is major demographic shifts.

първото са големи демографски промени.

We all tend to think of suburbia

Всики сме склонни да мислим за предградията

as this very family-focused place,

като силно съсредоточено върху семейството място.

but that's really not the case anymore.

Но случаят всъщност вече не е такъв.

Since 2000,

От 2000 г. насам

already two-thirds of households in suburbia

вече в почти две трети от домакинствата в предградията

did not have kids in them.

не е имало деца.

We just haven't caught up with the actual realities of this.

Просто не сме осъзнали тези реалности.

The reasons for this have a lot to with

Причините за това са свързани до голяма степен

the dominance of the two big

с доминацията на двете големи

demographic groups right now:

демографски групи в момента -

the Baby Boomers retiring --

пенсиониращите се хора от поколението "Бейби бум",

and then there's a gap,

а после има пролука,

Generation X, which is a small generation.

Поколението Х, което е малко поколение.

They're still having kids --

Те все още имат деца.

but Generation Y hasn't even started

Но поколението Y дори не е започнало

hitting child-rearing age.

да достига възрастта за отглеждане на деца.

They're the other big generation.

Те са другото голямо поколение.

So as a result of that,

И в резултат на това

demographers predict

демографите предричат,

that through 2025,

че до 2025-а

75 to 85 percent of new households

в 75 до 85 процента от новите домакинства

will not have kids in them.

няма да има деца.

And the market research, consumer research,

А пазарното проучване, потребителското проучване,

asking the Boomers and Gen Y

което запитало бумърите и поколение Y

what it is they would like,

какво биха искали,

what they would like to live in,

в какво биха искали да живеят,

tells us there is going to be a huge demand --

ни казва, че ще има огромно търсене...

and we're already seeing it --

и вече го виждаме...

for more urban lifestyles

за по-градски начин на живот

within suburbia.

вътре в предградията.

That basically, the Boomers want to be able to age in place,

Че по същество бумърите искат да могат да стареят на място,

and Gen Y would like to live

а поколението Y би искало да живее

an urban lifestyle,

градски начин на живот,

but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

но повечето от службите им ще продължат да са навън, в предградията.

The other big dynamic of change

Другата голяма динамика на промяна

is the sheer performance of

е очевидното изпълнение на

underperforming asphalt.

недобре служещия асфалт.

Now I keep thinking this would be a great name

Постоянно си мисля, че това би било прекрасно име

for an indie rock band,

за инди рокгрупа.

but developers generally use it

Но като цяло специалистите по развитието го използват

to refer to underused parking lots --

по отношение на недостатъчно използвани паркинги.

and suburbia is full of them.

А предградията са пълни с такива.

When the postwar suburbs were first built

Когато следвоенните предградия били строени

out on the cheap land

отначало на евтината земя

away from downtown,

далеч от градския център,

it made sense to just build

имало смисъл просто да се строят

surface parking lots.

паркинги на повърхността.

But those sites have now been leapfrogged

Но тези места сега са заобикаляни

and leapfrogged again,

отново и отново,

as we've just continued to sprawl,

докато просто сме продължавали да се разпростираме.

and they now have

И сега имат

a relatively central location.

относително централно местоположение.

It no longer just makes sense.

Вече няма смисъл от тях.

That land is more valuable than just surface parking lots.

Земята е по-ценна, отколкото просто паркинги на повърхността.

It now makes sense to go back in,

Сега има смисъл да се върнем,

build a deck and build up

да изградим платформа и да изграждаме нагоре

on those sites.

върху тези места.

So what do you do

А какво да се прави

with a dead mall,

с един мъртъв мол,

dead office park?

мъртъв офисен парк?

It turns out, all sorts of things.

Оказва се, всякакви неща.

In a slow economy like ours,

В забавена икономика като нашата

re-inhabitation is

повторното населване е

one of the more popular strategies.

една от най-популярните стратегии.

So this happens to be

Това случайно е

a dead mall in St. Louis

един мъртъв мол в Сейнт Луис,

that's been re-inhabited as art-space.

отново населен като арт пространство.

It's now home to artist studios,

Сега е дом за ателиета на художници,

theater groups, dance troupes.

театрални групи, танцови групи.

It's not pulling in as much tax revenue

Не докарва толкова много облагаем доход

as it once was,

като едно време.

but it's serving its community.

Но служи на общността си.

It's keeping the lights on.

Държи лампите светнати.

It's becoming, I think, a really great institution.

Според мен става наистина прекрасна институция.

Other malls have been re-inhabited

Други молове са населвани отново

as nursing homes,

като частни клиники,

as universities,

като университети

and as all variety of office space.

и като всякакви видове офис пространство.

We also found a lot of examples

Открихме също и много примери

of dead big-box stores

за мъртви хипермаркети,

that have been converted into

също превърнати във всякакви

all sorts of community-serving uses as well --

сгради за общностна употреба -

lots of schools, lots of churches

много училища, много църкви

and lots of libraries like this one.

и много библиотеки като тази.

This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,

Това била малка бакалница, бакалница "Фуд Лайън",

that is now a public library.

която сега е обществена библиотека.

In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,

В допълнение, според мен, на прекрасна приспособима употреба,

they tore up some of the parking spaces,

съборили някои от паркинг пространствата,

put in bioswales to collect and clean the runoff,

вградили биоулеи за събиране и пречистване на отточните води,

put in a lot more sidewalks

поставили много повече тротоари

to connect to the neighborhoods.

за връзка с кварталите.

And they've made this,

И превърнали това,

what was just a store along a commercial strip,

което било само магазин край търговска ивица,

into a community gathering space.

в място за събиране на общността.

This one is a little L-shaped strip shopping center

Това е малък шопинг център, ивица с форма на буквата L

in Phoenix, Arizona.

във Финикс, Аризона.

Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,

Всъщност само го покрили с пресен слой ярка боя,

a gourmet grocery,

гастрономична бакалия

and they put up a restaurant in the old post office.

и направили ресторант в старата поща.

Never underestimate the power of food

Никога не подценявайте силата на храната

to turn a place around

за преобръщане на едно място

and make it a destination.

и превръщането му в дестинация.

It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.

Толкова е успешно, че сега са завзели ивицата от отсрещната страна на улицата.

The real estate ads in the neighborhood

А всички реклами за недвижими имоти в квартала

all very proudly proclaim,

много гордо обявяват:

"Walking distance to Le Grande Orange,"

"На пешеходно разстояние до "Великия Портокал",

because it provided its neighborhood

защото той осигурява на квартала

with what sociologists like to call

това, което социолозите обичат да наричат

"a third place."

"трето място".

If home is the first place

Ако домът е първото място,

and work is the second place,

а работата е второто място,

the third place is where you go to hang out

третото място е там, където ходиш да поседиш

and build community.

и да изграждаш общност.

And especially as suburbia is becoming

А особено след като предградието става

less centered on the family,

по-малко съсредоточено върху семейството,

the family households,

семейните домакинства,

there's a real hunger

има истински глад

for more third places.

за повече трети места.

So the most dramatic retrofits

Така че най-драматичните преустройства

are really those in the next category,

всъщност са онези в следващата категория,

the next strategy: redevelopment.

следващата стратегия, повторно развитие.

Now, during the boom, there were several

По време на бума имаше няколко

really dramatic redevelopment projects

наистина драматични проекта за повторно развитие,

where the original building

при които първоначалната сграда

was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt

е съборена до основи и цялото място било препостроено

at significantly greater density,

при значително по-голяма плътност,

a sort of compact, walkable urban neighborhoods.

някак компактни, подходящи за ходене пеш градски квартали.

But some of them have been much more incremental.

Но някои от тях са донесли много повече дивиденти.

This is Mashpee Commons,

Това е Машпи Комънс,

the oldest retrofit that we've found.

най-старото преустройство, което открихме.

And it's just incrementally, over the last 20 years,

То все повече, през последните 20 години,

built urbanism

е изграждало урбанизъм

on top of its parking lots.

върху паркингите си.

So the black and white photo shows

Черно-бялата снимка показва

the simple 60's strip shopping center.

простият търговски център-ивица от 60-те.

And then the maps above that

А картите отгоре

show its gradual transformation

показват постепенната му трансформация

into a compact,

в компактно

mixed-use New England village,

село от Нова Англия със смесена употреба,

and it has plans now that have been approved

а сега има планове, които са одобрени

for it to connect

за свързването му

to new residential neighborhoods

с нови жилищни квартали

across the arterials

от другата страна на артериите

and over to the other side.

и чак до другата страна.

So, you know, sometimes it's incremental.

Така че, знаете ли, понякога е постепенно,

Sometimes, it's all at once.

понякога е всичко наведнъж.

This is another infill project on the parking lots,

Това е друг проект за запълване на паркинги,

this one of an office park outside of Washington D.C.

този е на офис парк до Вашингтон.

When Metrorail expanded transit into the suburbs

Когато "Метрорейл" разширява транзита в предградията

and opened a station nearby to this site,

и открива станция близо до това място,

the owners decided

собствениците решават

to build a new parking deck

да построят нова платформа за паркинг,

and then insert on top of their surface lots

а после да вмъкнат над повърхностните си парцели

a new Main Street, several apartments

нова главна улица, няколко сгради

and condo buildings,

с апартаменти и кондо,

while keeping the existing office buildings.

при запазване на съществуващите нови сгради.

Here is the site in 1940:

Ето го мястото през 1940-та.

It was just a little farm

Било просто малка ферма

in the village of Hyattsville.

в село Хайътсвил.

By 1980, it had been subdivided

До 1980-та било подразделено

into a big mall on one side

на голям мол от едната страна

and the office park on the other

и офис парка от другата.

and then some buffer sites for a library

А после - някои буферни места за библиотека

and a church to the far right.

и църква далеч вдясно.

Today, the transit,

Днес транзитът,

the Main Street and the new housing

главната улица и новите жилища

have all been built.

са построени.

Eventually, I expect that the streets

В крайна сметка очаквам, че улиците

will probably extend through a redevelopment of the mall.

вероятно ще се разширяват чрез преустройство на мола.

Plans have already been announced

Вече са обявени планове

for a lot of those garden apartments

за преустройство на много от тези

above the mall to be redeveloped.

градински апартаменти над мола.

Transit is a big driver of retrofits.

Искам да кажа, транзитът оказва силен тласък на преустройствата.

So here's what it looks like.

Ето как изглежда.

You can sort of see the funky new condo buildings

Някак виждаш тези неконвенционални, нови кондо сгради

in between the office buildings

помежду офис сградите,

and the public space and the new Main Street.

общественото пространство и новата главна улица.

This one is one of my favorites, Belmar.

Тази ми е една от любимите - Белмар.

I think they really built an attractive place here

Според мен наистина са построили привлекателно място тук

and have just employed all-green construction.

и са използвали изцяло зелено строителство.

There's massive P.V. arrays on the roofs

На покривите има огромни фотоволтаични панели,

as well as wind turbines.

както и вятърни турбини.

This was a very large mall

Това е било много голям мол

on a hundred-acre superblock.

върху суперквартал от сто акра.

It's now 22

А сега са 22

walkable urban blocks

пешеходни градски квартала

with public streets,

с обществени улици,

two public parks, eight bus lines

два обществени парка, осем автобусни линии

and a range of housing types,

и разнообразни типове жилища.

and so it's really given Lakewood, Colorado

Така че това наистина даде на Лейкууд, Колорадо

the downtown

центъра,

that this particular suburb never had.

който това предградие никога не е имало.

Here was the mall in its heyday.

Ето го мола в разцвета си.

They had their prom in the mall. They loved their mall.

Провеждали абитуриентския си бал в мола. Обичали своя мол.

So here's the site in 1975

Ето го мястото през 1975-а

with the mall.

с мола.

By 1995, the mall has died.

До 1995-а молът бил загинал.

The department store has been kept --

Универсалният магазин бил запазен.

and we found this was true in many cases.

Открихме, че това е вярно в много случаи.

The department stores are multistory; they're better built.

Универсалните магазини са многоетажни; те са по-добре построени.

They're easy to be re-adapted.

Лесни са за приспособяване.

But the one story stuff ...

Но едноетажите неща...

that's really history.

Това е наистина история.

So here it is at projected build-out.

Ето как се изгражда като проект.

This project, I think, has great connectivity

Този проект, според мен, е силно свързан

to the existing neighborhoods.

със съществуващите квартали.

It's providing 1,500 households with the option

Той осигурява на 1500 домакинства възможността

of a more urban lifestyle.

за по-градски начин на живот.

It's about two-thirds built out right now.

В момента са построени около две трети от него.

Here's what the new Main Street looks like.

Ето как изглежда новата главна улица.

It's very successful,

Много е успешна.

and it's helped to prompt --

И това е помогнало за подтикване

eight of the 13

на осем от 13

regional malls in Denver

регионални мола в Денвър

have now, or have announced plans to

вече да са, или да има обявени планове

be, retrofitted.

за тяхното преустройство.

But it's important to note that all of this retrofitting

Но е важно да се отбележи, че цялото това преустройство

is not occurring --

не се случва...

just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.

просто идват булдозери и разорават целия град.

No, it's pockets of walkability

Не, става дума за джобове с възможност за ходене пеш

on the sites of

по местата на

under-performing properties.

недобре действаща собственост.

And so it's giving people more choices,

И това дава на хората повече избори.

but it's not taking away choices.

А не отнема избори.

But it's also not really enough

Но всъщност не е достатъчно

to just create pockets of walkability.

просто да се създават джобове за ходене пеш.

You want to also try to get more systemic transformation.

Трябва също да се опитваш да постигнеш по-систематична трансформация.

We need to also retrofit the corridors themselves.

Трябва също да преустройваме самите коридори.

So this is one that has been

Това е този, който е

retrofitted in California.

преустроен в Калифорния.

They took the commercial strip

Взели търговската ивица,

shown on the black-and-white images below,

показана на черно-белите снимки долу,

and they built a boulevard

и построили булевард,

that has become the Main Street for their town.

който станал главна улица за техния град.

And it's transformed from being

И той се преобразил от това

an ugly, unsafe,

да е грозен, опасен,

undesirable address,

нежелан адрес

to becoming a beautiful,

в красив, привлекателен,

attractive, dignified sort of good address.

достоен, добър адрес.

I mean now we're hoping we start to see it;

Имам предвид, че сега се надяваме да започнем да го виждаме...

they've already built City Hall, attracted two hotels.

вече са построили кметство, привлекли са два хотела.

I could imagine beautiful housing going up along there

Искам да кажа, че бих могла да си представя прекрасни жилища ето тук,

without tearing down another tree.

без да се отсича нито едно дърво.

So there's a lot of great things,

Така че има много прекрасни неща.

but I'd love to see more corridors getting retrofitting.

Бих искала да видя още коридори да се преустройват.

But densification

Но уплътняването

is not going to work everywhere.

няма да подейства навсякъде.

Sometimes re-greening

Понякога новото озеленяване

is really the better answer.

всъщност е по-добрият отговор.

There's a lot to learn from successful

Има много да се учи от успешните

landbanking programs

програми за земно банкиране

in cities like Flint, Michigan.

в градове като Флинт, Мичиган.

There's also a burgeoning suburban farming movement --

Има също и напъпващо движение за фермерство в предградията -

sort of victory gardens meets the Internet.

един вид, градините на победата се срещат с Интернет.

But perhaps one of the most important re-greening aspects

Но вероятно един от най-важните аспекти за повторно озеленяване

is the opportunity to restore

е възможността за възстановяване

the local ecology,

на местната екология,

as in this example outside of Minneapolis.

като в този пример до Минеаполис.

When the shopping center died,

Когато търговският център загинал,

the city restored the site's

градът възстановил

original wetlands,

първоначалните мочурища,

creating lakefront property,

като създал собственост с изглед към езеро,

which then attracted private investment,

която впоследствие привлякла частни инвестиции,

the first private investment to this very low-income neighborhood

първите частни инвестиции в този квартал с много нисък доход

in over 40 years.

за над 40 години.

So they've managed to both restore the local ecology

Така успели да възстановят едновременно както местната екология,

and the local economy at the same time.

така и местната икономика.

This is another re-greening example.

Това е друг пример за повторно озеленяване.

It also makes sense in very strong markets.

Има смисъл също и на много силни пазари.

This one in Seattle

Този в Сиатъл

is on the site of a mall parking lot

е на мястото на паркинг в търговски център,

adjacent to a new transit stop.

прилежащ към нова транзитна спирка.

And the wavy line

А вълнообразната линия

is a path alongside a creek that has now been daylit.

е пътека край поток, сега изваден на открито.

The creek had been culverted under the parking lot.

Потокът течал в улей под паркинга.

But daylighting our creeks

Но изваждането на нашите потоци на открито

really improves their water quality

всъщност подобрява качеството на водата в тях

and contributions to habitat.

и допринася за жизнената среда.

So I've shown you some of

Показах ви някои от

the first generation of retrofits.

първото поколение преустройства.

What's next?

Какво следва?

I think we have three challenges for the future.

Според мен имаме три предизвикателства за бъдещето.

The first is to plan retrofitting

Първото е да се планират преустройствата

much more systemically

много по-систематично

at the metropolitan scale.

в метрополитен мащаб.

We need to be able to target

Трябва да можем да определяме

which areas really should be re-greened.

кои райони трябва да бъдат озеленени повторно.

Where should we be redeveloping?

Къде трябва да развиваме отново?

And where should we be encouraging re-inhabitation?

И къде трябва да насърчаваме повторното заселване?

These slides just show two images

Тези кадри показват само две изображения

from a larger project

от един по-голям проект

that looked at trying to do that for Atlanta.

с цел да се направи това за Атланта.

I led a team that was asked to imagine

Водех екип, на който беше възложено да изобрази

Atlanta 100 years from now.

Атланта след 100 години.

And we chose to try to reverse sprawl

Решихме да опитаме да обърнем застроената площ

through three simple moves -- expensive, but simple.

чрез три прости движения - скъпо, но просто.

One, in a hundred years,

Първо, след сто години,

transit on all major

транзит на всички големи

rail and road corridors.

железопътни и пътни коридори.

Two, in a hundred years,

Второ, след сто години

thousand foot buffers

буфери от хиляда фута

on all stream corridors.

на всички поточни коридори.

It's a little extreme, but we've got a little water problem.

Малко е крайно, но имаме малък проблем с водата.

In a hundred years,

След сто години

subdivisions that simply end up too close to water

подразделенията, които просто свършват твърде близо до водата

or too far from transit won't be viable.

или твърде далеч от транзита, няма да са жизнеспособни.

And so we've created the eco-acre

Затова създадохме еко-акър трансфер,

transfer-to-transfer development rights

за трансфер на права за развитие

to the transit corridors

към транзитните коридори,

and allow the re-greening

и позволяване на повторното озеленяване

of those former subdivisions

на тези бивши подразделения

for food and energy production.

за производство на храна и енергия.

So the second challenge

И така, второто предизвикателство

is to improve the architectural design quality

е да се подобри качеството на архитектурния дизайн

of the retrofits.

на преустройствата.

And I close with this image

Приключвам с това изображение

of democracy in action:

на демокрация в действие.

This is a protest that's happening

Това е протест, който се случва

on a retrofit in Silver Spring, Maryland

при преустройство в Силвър Спринг, Мериленд

on an Astroturf town green.

на градска зеленина на "Астротърф".

Now, retrofits are often accused

Преустройствата често са обвинявани,

of being examples of faux downtowns

че са примери за фалшиви градски центрове

and instant urbanism,

и внезапен урбанизъм.

and not without reason; you don't get much more phony

И не без причина; няма много по-голяма глупост

than an Astroturf town green.

от градска зеленина "Астротърф".

I have to say, these are very hybrid places.

Трябва да кажа, че това са много хибридни места.

They are new but trying to look old.

Нови са, но се опитват да изглеждат стари.

They have urban streetscapes,

Имат градски улични пейзажи,

but suburban parking ratios.

но коефициенти на паркиране от предградията.

Their populations are

Тяхното население е

more diverse than typical suburbia,

по-разнообразно от типичните предградия,

but they're less diverse than cities.

но са по-малко разнородни от градовете.

And they are

И са

public places,

обществени места,

but that are managed by private companies.

но са управлявани от частни компании.

And just the surface appearance

И само повърхностната поява

are often -- like the Astroturf here --

е... като "Астротърф" тук...

they make me wince.

карат ме да потрепвам.

So, you know, I mean I'm glad that

Затова, разбирате ли, искам да кажа, щастлива съм,

the urbanism is doing its job.

че урбанизмът си върши работата.

The fact that a protest is happening

Фактът, че се случва протест

really does mean

всъщност означава,

that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,

че планът на кварталите, улиците и кварталите, разположението на публичното пространство,

compromised as it may be,

колкото и да е компромисно,

is still a really great thing.

все пак е нещо наистина страхотно.

But we've got to get the architecture better.

Но трябва да схващаме архитектурата по-добре.

The final challenge is for all of you.

Последното предизвикателство е за всички вас.

I want you to join the protest

Искам да се присъедините към протеста

and start demanding

и да започнете да изисквате

more sustainable suburban places --

по-устойчиви места в предградията...

more sustainable places, period.

по-устойчиви места, точка.

But culturally,

Но в културно отношение

we tend to think that downtowns

сме склонни да мислим, че градските центрове

should be dynamic, and we expect that.

трябва да са динамични, и очакваме това.

But we seem to have an expectation

А, изглежда, имаме очакване,

that the suburbs should forever remain frozen

че предградията трябва да останат вечно замръзнали,

in whatever adolescent form

в каквато и подрастваща форма

they were first given birth to.

да са били родени по начало.

It's time to let them grow up,

Време е да ги оставим да растат.

so I want you

Затова искам

to all support the zoning changes,

всички да подкрепите районните промени,

the road diets, the infrastructure improvements

пътните диети, инфраструктурните подобрения

and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.

и преустройствата, които скоро идват в квартала близо до вас.

Thank you.

Благодаря ви.