Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia

エレン・ダナム・ジョーンズ: 郊外の改造

翻訳: Nao Yokoyama 校正: Masaki Yanagishita

In the last 50 years,

私たちはここ50年間

we've been building the suburbs

郊外を作り続け

with a lot of unintended consequences.

意図せぬ結果を多く生み出しています

And I'm going to talk about some of those consequences

そこで 私はそれらの結果の いくつかについて話します

and just present a whole bunch of really interesting projects

そして興味深いプロジェクトをたくさん紹介するので

that I think give us tremendous reasons

郊外の改造が

to be really optimistic

次の50年に重大な影響を及ぼす

that the big design and development project of the next 50 years

設計や開発のプロジェクトとなるだろうと

is going to be retrofitting suburbia.

楽観的に期待できるようになるでしょう

So whether it's redeveloping dying malls

寂れたモールの再開発だとか

or re-inhabiting dead big-box stores

捨てられた大規模商用施設へのテナント再導入だとか

or reconstructing wetlands

駐車場を壊して

out of parking lots,

水辺を再建することもありますが

I think the fact is

さて実際

the growing number

郊外の至る所で見られるように

of empty and under-performing,

空家や不採算の

especially retail, sites

商用施設が

throughout suburbia

増大しているということは

gives us actually a tremendous opportunity

現時点では 最も持続可能性の低い地域に

to take our least-sustainable

手を入れて

landscapes right now

もっと持続可能な地域へと

and convert them into

改造するためのとても大きな機会を

more sustainable places.

与えてくれるのだと考えます

And in the process, what that allows us to do

その過程においては 経済成長を 既存のコミュニティーを

is to redirect a lot more of our growth

支援し

back into existing communities

そのインフラストラクチャーの

that could use a boost,

再配置に 経済成長の成果を

and have the infrastructure in place,

再投下することで　これが実現します

instead of continuing

郊外の周辺部で森を切り開き

to tear down trees

緑地をはがし続けるのは

and to tear up the green space out at the edges.

もうおしまいです

So why is this important?

それでは何故これが重要なのでしょうか？

I think there are any number of reasons,

私は多くの理由があると考えますが

and I'm just going to not get into detail but mention a few.

しかし その詳細には立ち入らずに お話するつもりです

Just from the perspective of climate change,

まさに気候変動の観点からすると

the average urban dweller in the U.S.

アメリカの平均的な都市居住者の

has about one-third the carbon footprint

カーボンフットプリントは

of the average suburban dweller,

平均的な郊外居住者の３分の１です

mostly because suburbanites drive a lot more,

何故なら 大抵において郊外居住者は より多く車を利用し

and living in detached buildings,

また一戸建てに住んでいるので

you have that much more exterior surface

エネルギーが逃げ出していく外壁が

to leak energy out of.

ずっと多いのです

So strictly from

ですから 厳密な

a climate change perspective,

気候変動の観点からすると

the cities are already

都市は既に

relatively green.

比較的グリーンなのです

The big opportunity

温室効果ガスの

to reduce greenhouse gas emissions

排出を削減する

is actually in urbanizing

大きな機会は

the suburbs.

まさに 郊外の都市化にあるのです

All that driving that we've been doing out in the suburbs,

郊外における自動車運転について

we have doubled the amount of miles we drive.

その総マイルを 私たちは二倍にしてきました

It's increased our dependence

それは燃料効率の進歩にもかかわらず

on foreign oil

私たちの輸入石油への依存度を

despite the gains in fuel efficiency.

高めさせました

We're just driving so much more;

自動車の利用が増えすぎて

we haven't been able to keep up technologically.

技術では補えなかったのです

Public health is another reason

公衆衛生は

to consider retrofitting.

改造を考えるもうひとつの理由です

Researchers at the CDC and other places

アメリカ疾病予防管理センターなどの研究員は

have increasingly been linking

殆ど体を動かさない生活と

suburban development patterns

郊外開発のパターンを

with sedentary lifestyles.

強く結びつけてきました

And those have been linked then

またそれらはさらに

with the rather alarming,

肥満率の驚くべき増加とも

growing rates of obesity,

繋がっている事が

shown in these maps here,

これらのマップに示されています

and that obesity has also been triggering

そして肥満はまた

great increases in heart disease

心臓疾患や糖尿病の大きな増加を

and diabetes

引き起こしており

to the point where a child born today

今日では生まれる子供の

has a one-in-three chance

三人に一人が

of developing diabetes.

糖尿病にかかる可能性を有しているのです

And that rate has been escalating at the same rate

そしてその比率は

as children not walking

徒歩で登校しなくなった子供達と

to school anymore,

同じペースで上昇しています

again, because of our development patterns.

これももまた 私たちの 開発パターンによるものです

And then there's finally -- there's the affordability question.

そして最後に値段の問題があります

I mean, how affordable is it

つまり 上昇するガソリン価格にもかかわらず

to continue to live in suburbia

郊外に住み続ける事は

with rising gas prices?

果たしてどれほど手頃なのでしょうか？

Suburban expansion to cheap land,

過去50年間の

for the last 50 years --

安価な土地へを求めて郊外は拡大し

you know the cheap land out on the edge --

安価な辺縁の土地は

has helped generations of families

アメリカンドリームを享受する世代の家族を

enjoy the American dream.

助けてきましたが

But increasingly,

しかしいよいよ

the savings promised

家の買える郊外まで出ろという

by drive-till-you-qualify affordability --

これまでの基本的なモデルで

which is basically our model --

約束された節約は

those savings are wiped out

交通費を考慮してみると

when you consider the transportation costs.

消滅する事になります

For instance, here in Atlanta,

例えば ここアトランタでは

about half of households

約半数の世帯が

make between $20,000 and $50,000 a year,

年間二万から五万ドルの間の収入を得ています

and they are spending 29 percent of their income

そして彼らはその収入のうち29％を

on housing

住宅に

and 32 percent

そして32％を

on transportation.

交通費に費やしているのです

I mean, that's 2005 figures.

この数字は2005年のもので

That's before we got up to the four bucks a gallon.

１ガロンあたりの価格が４ドルに 達する前の話です

You know, none of us

そう 交通費に気を配って

really tend to do the math on our transportation costs,

わざわざ計算する人はいません

and they're not going down

それも

any time soon.

すぐには下がらないでしょう

Whether you love suburbia's leafy privacy

あなたが郊外の 葉の繁った 個人生活を愛しているにせよ

or you hate its soulless commercial strips,

その寒々しい商業的な街路を嫌っているにせよ

there are reasons why it's important to retrofit.

それらは郊外の改造にとって重要な理由です

But is it practical?

しかしそれは実行可能でしょうか？

I think it is.

私は可能だと考えます

June Williamson and I have been researching this topic

ジューン・ウィリアムソンと私は 10年以上に渡って

for over a decade,

この主題を調査し続けてきました

and we've found over 80

また私たちは80を超える

varied projects.

多様な計画を見てきました

But that they're really all market driven,

しかしその全ては実に市場主導的です

and what's driving the market in particular --

特に市場を動かしているものは

number one -- is major demographic shifts.

第一に大規模な人口の動きです

We all tend to think of suburbia

私たちは皆郊外を

as this very family-focused place,

家族に強く焦点を合てた場所として考えがちです

but that's really not the case anymore.

しかし実はもうそうではありません

Since 2000,

2000年以来

already two-thirds of households in suburbia

もはや郊外に住む世帯の内３分の２は

did not have kids in them.

子供を持っていません

We just haven't caught up with the actual realities of this.

私たちはただその現実に 追いつけていないだけなのです

The reasons for this have a lot to with

これは ちょうど今

the dominance of the two big

二つの大きな人口グループが優勢である事と

demographic groups right now:

大きく関係しています

the Baby Boomers retiring --

ベビーブーム世代は退職しつつあり

and then there's a gap,

ここにギャップがあります

Generation X, which is a small generation.

少数の X世代です

They're still having kids --

彼らはまだ子供を産み続けていますが

but Generation Y hasn't even started

しかしY世代はまだ

hitting child-rearing age.

子供を養育する年齢に達していません

They're the other big generation.

Y世代はもう一つの大きな世代です

So as a result of that,

そしてその結果として

demographers predict

人口統計学者は

that through 2025,

2025年までには

75 to 85 percent of new households

75~85％の新しい家庭に

will not have kids in them.

子供がいないと 予見しています

And the market research, consumer research,

そして ベビーブーム世代とY世代に

asking the Boomers and Gen Y

彼らの望みや

what it is they would like,

望む生活環境について尋ねた

what they would like to live in,

市場調査 消費者調査は私たちに

tells us there is going to be a huge demand --

郊外でのより都市的なライフスタイルという

and we're already seeing it --

既に見てきたような要求が

for more urban lifestyles

巨大なものになろうとしている事を

within suburbia.

告げています

That basically, the Boomers want to be able to age in place,

それは要するに ベビーブーム世代は 年をとるのに適した場所を望み

and Gen Y would like to live

そしてY世代は

an urban lifestyle,

都市的なライフスタイルを 望んでいるという事です

but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

しかし彼らの仕事の殆どが郊外にあります

The other big dynamic of change

もう一つの大きな変化の動態は

is the sheer performance of

役に立っていないアスファルトの

underperforming asphalt.

真の性能です

Now I keep thinking this would be a great name

なんだか インディーズのロックバンドの

for an indie rock band,

イカした名前みたいですけど―

but developers generally use it

しかしディベロッパー達は普通

to refer to underused parking lots --

利用者不足の駐車場のことをこう呼ぶのです

and suburbia is full of them.

そして郊外はそれらでいっぱいです

When the postwar suburbs were first built

戦後まず郊外は

out on the cheap land

街の中心から離れた

away from downtown,

安い土地で発展しました

it made sense to just build

平面駐車場だけを作るというのは

surface parking lots.

理にかなっていました

But those sites have now been leapfrogged

しかしやがて

and leapfrogged again,

次々と展開し

as we've just continued to sprawl,

無秩序な拡大が続いた結果

and they now have

それらは今では

a relatively central location.

相対的に中央部となっているのです

It no longer just makes sense.

もはや理にかなわなくなりました

That land is more valuable than just surface parking lots.

平面駐車場として使うよりも 価値のある土地になってます

It now makes sense to go back in,

こういう場所は

build a deck and build up

デッキを造り高層化をするほうが

on those sites.

意味をなすのです

So what do you do

では閑散としたモールで

with a dead mall,

寂れたオフィス地区で

dead office park?

あなたは何をするのでしょうか？

It turns out, all sorts of things.

あらゆる種類のことをすることになりました

In a slow economy like ours,

不活発な経済において

re-inhabitation is

新しいテナント導入は

one of the more popular strategies.

よい戦略のひとつです

So this happens to be

さて これはたまたまセントルイスの

a dead mall in St. Louis

寂れたモールですが

that's been re-inhabited as art-space.

それはアート空間として活用されました

It's now home to artist studios,

今は芸術家のアトリエ

theater groups, dance troupes.

演劇グループやダンスグループの 拠点となっています

It's not pulling in as much tax revenue

それはかつてそうであったような

as it once was,

大きな税源ではありません

but it's serving its community.

しかしそのコミュニティに貢献しています

It's keeping the lights on.

明かりを灯し続けているのです

It's becoming, I think, a really great institution.

それは本当に 素晴らしい施設に なりつつあると思います

Other malls have been re-inhabited

他のモールは

as nursing homes,

老人ホームとして

as universities,

大学として また多様なオフィスとして

and as all variety of office space.

テナントを獲得しました

We also found a lot of examples

私たちはさらに

of dead big-box stores

たくさんの 学校や教会

that have been converted into

そしての図書館のような

all sorts of community-serving uses as well --

あらゆる種類のコミュニティを守る用途として 改造された

lots of schools, lots of churches

閉店した大規模店舗の

and lots of libraries like this one.

多くの例を見つけました

This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,

これはフードライオンという 食料雑貨店でしたが

that is now a public library.

今では公共図書館になっています

In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,

加えて 適応的で美しい再利用を 行っていると同時に

they tore up some of the parking spaces,

それらは駐車場のいくつかを引き剥がし

put in bioswales to collect and clean the runoff,

雨水を集め浄化するための湿地帯に

put in a lot more sidewalks

近隣を繋ぐたくさんの歩道に

to connect to the neighborhoods.

入れ替えました

And they've made this,

また彼らはこの

what was just a store along a commercial strip,

商業的な通りに並ぶただの商店だったものを

into a community gathering space.

コミュニティの集う空間にしました

This one is a little L-shaped strip shopping center

これはアリゾナ州フェニックスにある

in Phoenix, Arizona.

小さなＬ字型のショピングセンターです

Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,

実際に彼らがしたのは 新しい鮮やかなペンキを塗り

a gourmet grocery,

グルメ食品店を開き

and they put up a restaurant in the old post office.

古い郵便局の中にレストランを作っただけでした

Never underestimate the power of food

食べ物が

to turn a place around

その場所を再活性化する力を

and make it a destination.

決して過小評価してはいけません

It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.

それは大いに成功し 道路の反対側にも及んでいます

The real estate ads in the neighborhood

またこの近隣内の不動産の広告は

all very proudly proclaim,

全てとても誇らしげに宣言しています

"Walking distance to Le Grande Orange,"

"ル・グラーン・オランジュは徒歩圏内”

because it provided its neighborhood

なぜならそれは社会科学者が好んで言うような

with what sociologists like to call

"第三の場所"を

"a third place."

近隣に提供するからです

If home is the first place

仮に家が第一の場所で

and work is the second place,

また職場が第二の場所だとすると

the third place is where you go to hang out

第三の場所はあなたがたむろして

and build community.

コミュニティを形成しに行く場所です

And especially as suburbia is becoming

そして特に郊外では

less centered on the family,

家族への

the family households,

家族世帯への集中が減ってきているので

there's a real hunger

そこにはより多くの第三の場所を求める

for more third places.

真の渇望があるのです

So the most dramatic retrofits

そこで 最も劇的な改造は

are really those in the next category,

実のところ次のカテゴリーに属します

the next strategy: redevelopment.

次の戦略 再開発です

Now, during the boom, there were several

今 ブームのさなかにあって いくつかの

really dramatic redevelopment projects

元の建物を解体し

where the original building

更地にした上でそこを

was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt

さらに高密度に立て直すという実に劇的な

at significantly greater density,

再開発計画があります

a sort of compact, walkable urban neighborhoods.

それはある種コンパクトで歩き回れる 都市的地域です

But some of them have been much more incremental.

しかしそれらの内いくつかは 段階的に作られました

This is Mashpee Commons,

これはマッシピーコモンズで

the oldest retrofit that we've found.

我々の見つけた中で最も古い改造です

And it's just incrementally, over the last 20 years,

またそれは駐車場の上に建てられ

built urbanism

ここ20年間に段階的に作られた

on top of its parking lots.

都市計画です

So the black and white photo shows

このモノクロの写真が示すのは

the simple 60's strip shopping center.

60年代の簡素な通りのショッピングセンターです

And then the maps above that

そしてその上の地図は

show its gradual transformation

漸時的な変化を示します

into a compact,

それがコンパクトになってゆき

mixed-use New England village,

複合用途のニューイングランド村となり

and it has plans now that have been approved

またそれは今 幹線道路の

for it to connect

反対側にできた

to new residential neighborhoods

新しい住宅地区に

across the arterials

接続する認可を得て

and over to the other side.

向かい側に拡張しました

So, you know, sometimes it's incremental.

時には段階的に

Sometimes, it's all at once.

時には一挙に行われます

This is another infill project on the parking lots,

これは別の駐車場を埋める計画で

this one of an office park outside of Washington D.C.

このワシントンDC郊外の オフィス地区のひとつでは

When Metrorail expanded transit into the suburbs

郊外へと地下鉄路線が延長され

and opened a station nearby to this site,

またその近くに駅ができた際

the owners decided

所有者が

to build a new parking deck

新たな駐車デッキの建設を決めました

and then insert on top of their surface lots

それから既存のオフィスビルを維持しながら

a new Main Street, several apartments

平面駐車場跡に

and condo buildings,

新たな大通りやいくつかのアパートメント

while keeping the existing office buildings.

そしてマンションを加えました

Here is the site in 1940:

これはこの場所の1940年の様子です

It was just a little farm

そこはハイアッツビルの

in the village of Hyattsville.

小さな農場でした

By 1980, it had been subdivided

1980年までにはそこは既に

into a big mall on one side

片側は大きなモールに

and the office park on the other

そして反対側はオフィス地区に 分割されていました

and then some buffer sites for a library

それから図書館のための緩衝地帯

and a church to the far right.

そしてずっと右は教会です

Today, the transit,

今日ではその交通機関や

the Main Street and the new housing

大通り そして新しい住宅が

have all been built.

建てられています

Eventually, I expect that the streets

最終的にその通りは

will probably extend through a redevelopment of the mall.

恐らくモールの再開発地区まで 伸びるものと思います

Plans have already been announced

再開発されるモール上の

for a lot of those garden apartments

庭付きアパートメント用区画のプランが

above the mall to be redeveloped.

既に公表されています

Transit is a big driver of retrofits.

つまり 交通機関は改造の大きな原動力です

So here's what it looks like.

ここではそのように見えます

You can sort of see the funky new condo buildings

オフィスビルと公共空間や新たな大通りの間に

in between the office buildings

新しいファンキーな分譲マンションが

and the public space and the new Main Street.

見えます

This one is one of my favorites, Belmar.

これは私のお気に入りの一つ ベルマーです

I think they really built an attractive place here

彼らはここに実に魅力的な場所を造り

and have just employed all-green construction.

グリーンな建設作業だけを使ったと思います

There's massive P.V. arrays on the roofs

屋根の上には風力発電機と

as well as wind turbines.

巨大な太陽光発電パネルがあります

This was a very large mall

これは100エーカーのスーパー街区の

on a hundred-acre superblock.

非常に大きなモールでした

It's now 22

今では

walkable urban blocks

公共の通りや

with public streets,

二つの公共公園と八つのバス路線

two public parks, eight bus lines

またいくつかの住居形式を持つ

and a range of housing types,

２２の都市街区になっています

and so it's really given Lakewood, Colorado

コロラド州レイクウッドのダウンタウンに

the downtown

この郊外が決して

that this particular suburb never had.

持つ事の無かったものを与えました

Here was the mall in its heyday.

これはその最盛期のモールです

They had their prom in the mall. They loved their mall.

モールの中には散歩道をもっており 彼らのモールを愛していました

So here's the site in 1975

これは1975年の

with the mall.

そのモールの風景です

By 1995, the mall has died.

1995年にはすでに そのモールは 寂れていますが

The department store has been kept --

そのデパートは維持されてきました

and we found this was true in many cases.

多くの場所で見られる事例です

The department stores are multistory; they're better built.

そのデパートは複数階で 良質の建物で

They're easy to be re-adapted.

容易に再活用出来ます

But the one story stuff ...

しかし一階建てのものは

that's really history.

まさに過去のものです

So here it is at projected build-out.

これが建設予定です

This project, I think, has great connectivity

私はこの計画は既存の近隣地区への

to the existing neighborhoods.

大きな接続可能性を持っていると思います

It's providing 1,500 households with the option

それはより都市的なライフスタイルという オプションを

of a more urban lifestyle.

1500世帯へと提供します

It's about two-thirds built out right now.

今ではその約３分の２が竣工しています

Here's what the new Main Street looks like.

これは新しい大通りの見通しです

It's very successful,

これはとても成功しています

and it's helped to prompt --

またそれは

eight of the 13

デンバー市内に現在ある または発表された

regional malls in Denver

１３のモールの内の８つで

have now, or have announced plans to

改造を誘発することに

be, retrofitted.

一役買いました

But it's important to note that all of this retrofitting

しかし注意すべき重要な点は ここのような改造の全てが

is not occurring --

ただブルドーザーがやって来て

just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.

その都市全体をただ掘り起こす というようなものではないという事です

No, it's pockets of walkability

そうでなく それは

on the sites of

利用度の低い土地にできた

under-performing properties.

歩きやすい小路なのです

And so it's giving people more choices,

またそれは人々により多くの選択肢を与えます

but it's not taking away choices.

それは選択肢を奪いとるのではありません

But it's also not really enough

しかしまたそれは歩きやすい小路を

to just create pockets of walkability.

作るのだけでは十分ではありません

You want to also try to get more systemic transformation.

あなたはより全体的な変容を得たいと 望みます

We need to also retrofit the corridors themselves.

私たちはさらに通り自体を 改造する必要があるのです

So this is one that has been

これはカリフォルニアで

retrofitted in California.

行われている改造です

They took the commercial strip

彼らは下の白黒写真に見られる

shown on the black-and-white images below,

商業的な通りを採用し

and they built a boulevard

またその街の目抜き通りとなる

that has become the Main Street for their town.

並木道を造りました

And it's transformed from being

そしてそれは

an ugly, unsafe,

醜く 危険で

undesirable address,

望ましくない住所を

to becoming a beautiful,

美しく 魅力的で

attractive, dignified sort of good address.

品位ある良いものへと変化させました

I mean now we're hoping we start to see it;

今私たちはその結果を見るところです

they've already built City Hall, attracted two hotels.

彼らは既に市庁舎を建て 二つのホテルを誘致しました

I could imagine beautiful housing going up along there

私には美しい住宅が木々を切り倒すことなく

without tearing down another tree.

そこに並んで建てられる様を想像できます

So there's a lot of great things,

このように そこにはたくさんの 素晴らしい事がありますが

but I'd love to see more corridors getting retrofitting.

私はより多くの通りが 改造されるのを見たいのです

But densification

高密度化は

is not going to work everywhere.

すべての場所で機能する訳ではありません

Sometimes re-greening

時に再グリーン化は

is really the better answer.

より良い答えとなります

There's a lot to learn from successful

ミシガン州フリントで行われたような

landbanking programs

ランドバンキング計画の成功には

in cities like Flint, Michigan.

学ぶべき所がたくさんあります

There's also a burgeoning suburban farming movement --

それはまたある種の家庭菜園と インターネットの出会い

sort of victory gardens meets the Internet.

急成長している郊外の農業運動でもあります

But perhaps one of the most important re-greening aspects

実際に 恐らく再グリーン化の 最も重要な一側面は

is the opportunity to restore

このミネアポリスの郊外の例のように

the local ecology,

地域の生態環境を修復する

as in this example outside of Minneapolis.

好機だという点です

When the shopping center died,

ショッピングセンターが寂れた時

the city restored the site's

その都市は

original wetlands,

以前の湿地帯を取り戻し

creating lakefront property,

湖畔の土地を作り出し

which then attracted private investment,

それは民間投資を引き寄せました

the first private investment to this very low-income neighborhood

この非常に低収入な地区への40年来

in over 40 years.

最初の民間投資です

So they've managed to both restore the local ecology

彼らは首尾よくその地域生態環境と

and the local economy at the same time.

地域経済を同時に回復させたのです

This is another re-greening example.

これは別の再グリーン化の例です

It also makes sense in very strong markets.

それはまた非常に強い市場においても 意味をなします

This one in Seattle

これはシアトルの

is on the site of a mall parking lot

新しい公共交通機関の停留所に隣接する

adjacent to a new transit stop.

モールの駐車場用地にあります

And the wavy line

またそのうねった動線は

is a path alongside a creek that has now been daylit.

今では小川に沿った陽の当たる 小道になっています

The creek had been culverted under the parking lot.

その小川は駐車場の地下排水路でした

But daylighting our creeks

そして小川に陽を当てると

really improves their water quality

実際にその水質を向上させ

and contributions to habitat.

生息環境に寄与するのです

So I've shown you some of

私はあなたがたにいくつかの

the first generation of retrofits.

第一世代の改造をお見せしました

What's next?

次は何でしょうか？

I think we have three challenges for the future.

私は未来へ向けて３つの挑戦があると考えます

The first is to plan retrofitting

第一に 改造を

much more systemically

より体系的に

at the metropolitan scale.

都市的なスケールで計画することです

We need to be able to target

私たちは本当に再グリーン化すべきである

which areas really should be re-greened.

場所を設定する必要があります

Where should we be redeveloping?

私たちはどこを再開発すべきなのでしょうか？

And where should we be encouraging re-inhabitation?

またどこで再定住を促進すべきなのでしょうか？

These slides just show two images

これらのスライドが示すのは

from a larger project

アトランタでちょうどこのことを試みている

that looked at trying to do that for Atlanta.

より大きな計画を表した２つのイメージです

I led a team that was asked to imagine

私はアトランタの100年後を構想するよう

Atlanta 100 years from now.

依頼されたチームを率いました

And we chose to try to reverse sprawl

そして私たちはスプロールを 三つのお金のかかるしかし単純な動きで

through three simple moves -- expensive, but simple.

覆そうと決めました

One, in a hundred years,

一つは100年間の

transit on all major

全ての主要な路線や道路

rail and road corridors.

等の交通機関を提供

Two, in a hundred years,

第二に 100年間の

thousand foot buffers

全ての水路に沿った

on all stream corridors.

300メートルの緩衝地帯

It's a little extreme, but we've got a little water problem.

これは多少極端ですが 私たちは少々水の問題を抱えてきました

In a hundred years,

100年間

subdivisions that simply end up too close to water

単に水に近すぎるか

or too far from transit won't be viable.

あるいは交通機関から遠すぎるような分譲地は 存続できません

And so we've created the eco-acre

そこで土地の開発権に

transfer-to-transfer development rights

エコの面積の確保を義務付け

to the transit corridors

交通幹線周囲の整備を進めます

and allow the re-greening

またかつて分譲した土地を再緑化して

of those former subdivisions

食料やエネルギー生産に

for food and energy production.

使える制度を整えました

So the second challenge

そこで 次の挑戦は

is to improve the architectural design quality

この改造における建築デザインの質を

of the retrofits.

向上させる事です

And I close with this image

私はこのデモクラシー活動の

of democracy in action:

映像をもって締めくくります

This is a protest that's happening

これはメリーランドのシルバースプリングで

on a retrofit in Silver Spring, Maryland

改造に対する抗議が

on an Astroturf town green.

人工芝の上で起こっている模様です

Now, retrofits are often accused

今 改造はしばしば

of being examples of faux downtowns

偽の繁華街や即席のアーバニズムとして

and instant urbanism,

非難されているのです

and not without reason; you don't get much more phony

その理由が無いわけではありません

than an Astroturf town green.

人工芝以上のまやかしはないということです

I have to say, these are very hybrid places.

これらの場所はとても複合的な場所です

They are new but trying to look old.

それは新しいけれども古く見せかけています

They have urban streetscapes,

彼らは都市的な街並みに見えますが

but suburban parking ratios.

郊外の駐車比率です

Their populations are

その人口は

more diverse than typical suburbia,

典型的な郊外に比べ多様ですが

but they're less diverse than cities.

都市ほどではありません

And they are

またそれは

public places,

公共空間でありながら

but that are managed by private companies.

私的な企業に管理されています

And just the surface appearance

そしてその表面の外観は

are often -- like the Astroturf here --

この人工芝のように

they make me wince.

ただ私をひるませます

So, you know, I mean I'm glad that

さて 私はアーバニズムが

the urbanism is doing its job.

その役目を果たす事を嬉しく思います

The fact that a protest is happening

抗議が起こっている事が

really does mean

実際に意味するのは

that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,

街区のレイアウトや通り そして街区や 公共空間の配置に

compromised as it may be,

妥協することがおそらく

is still a really great thing.

未だ大きな問題としてあるという事です

But we've got to get the architecture better.

しかし私たちは建築を より良くしなければなりません

The final challenge is for all of you.

最後の挑戦はあなた方全てのためのものです

I want you to join the protest

私はあなたがこの抗議に参加し

and start demanding

より持続可能な

more sustainable suburban places --

郊外の場を

more sustainable places, period.

要求する事を強く望みます

But culturally,

しかし文化的に

we tend to think that downtowns

私たちは繁華街を動的であるべきだと考え

should be dynamic, and we expect that.

またそう期待する傾向にあります

But we seem to have an expectation

他方郊外に対しては

that the suburbs should forever remain frozen

思春期の形がどのようなものであれ

in whatever adolescent form

ずっと変わらず

they were first given birth to.

そのままであるべきだと考えてきました

It's time to let them grow up,

今や 郊外を成長させる時がきたのです

so I want you

ですから 私はあなた方からの

to all support the zoning changes,

ゾーニングの変更や道路の抑制

the road diets, the infrastructure improvements

インフラストラクチャーの向上や

and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.

あなたの近隣にやってくる改造に対する 支援を望みます

Thank you.

ありがとうございます