Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia

Traduttore: Paola Natalucci Revisore: Els De Keyser

In the last 50 years,

Negli ultimi 50 anni,

we've been building the suburbs

abbiamo costruito i sobborghi

with a lot of unintended consequences.

con una serie di conseguenze involontarie.

And I'm going to talk about some of those consequences

Parlerò di alcune di queste conseguenze e poi

and just present a whole bunch of really interesting projects

presenterò una serie di bei progetti

that I think give us tremendous reasons

che credo ci diano buonissime ragioni

to be really optimistic

per essere ottimisti riguardo a come il

that the big design and development project of the next 50 years

grande progetto di design e sviluppo dei prossimi 50 anni sarà

is going to be retrofitting suburbia.

la ristrutturazione delle periferie.

So whether it's redeveloping dying malls

Dunque, che si tratti del rinnvoamento di un centro commerciale

or re-inhabiting dead big-box stores

o la rianimazione dei grandi magazzini vuoti

or reconstructing wetlands

o la ricostruzione delle zone umide

out of parking lots,

partendo dai parcheggi,

I think the fact is

penso che il problema risieda

the growing number

nel numero crescente di spazi

of empty and under-performing,

vuoti o sotto-performanti,

especially retail, sites

soprattutto commerciali,

throughout suburbia

ovunque nelle periferie.

gives us actually a tremendous opportunity

Questi ci danno un'opportunità meravigliosa

to take our least-sustainable

di prendere uno dei paesaggi meno

landscapes right now

sostenibili al momento e

and convert them into

convertirli in luoghi più

more sustainable places.

sostenibili.

And in the process, what that allows us to do

Ciò che questo ci permetterà, nel mentre,

is to redirect a lot more of our growth

sarà di ridirezionare molta della nostra crescita

back into existing communities

verso le comunità già esistenti che

that could use a boost,

necessitano di una spinta e che

and have the infrastructure in place,

hanno già delle infrastrutture esistenti,

instead of continuing

invece che continuare ad

to tear down trees

abbattere alberi e distruggere

and to tear up the green space out at the edges.

spazi verdi ai confini delle città.

So why is this important?

Perché questo è importante?

I think there are any number of reasons,

Ci sono molte ragioni.

and I'm just going to not get into detail but mention a few.

Non andrò nei dettagli, parlerò solo di alcune.

Just from the perspective of climate change,

Dal punto di vista del cambiamento climatico,

the average urban dweller in the U.S.

l'abitante urbano medio americano ha

has about one-third the carbon footprint

un'impronta ecologica grande un terzo

of the average suburban dweller,

di quella dell'abitante medio delle periferie o dei sobborghi.

mostly because suburbanites drive a lot more,

Questo perché, soprattutto, chi abita fuori guida di più,

and living in detached buildings,

vive in case singole,

you have that much more exterior surface

il che implica l'avere un'enorme superficie

to leak energy out of.

da cui l'energia può sfuggire.

So strictly from

Quindi, da una prospettiva strettamente

a climate change perspective,

relativa al cambiamento climatico

the cities are already

le città sono già

relatively green.

piuttosto verdi.

The big opportunity

La grande opportunità per la

to reduce greenhouse gas emissions

riduzione delle emissioni di gas serra

is actually in urbanizing

risiede nella possibilità di

the suburbs.

urbanizzare i sobborghi.

All that driving that we've been doing out in the suburbs,

Tutto questo guidare che si fa nei sobborghi,

we have doubled the amount of miles we drive.

ormai è il doppio di qualche anno fa.

It's increased our dependence

Ha aumentato la nostra dipendenza

on foreign oil

dal petrolio straniero,

despite the gains in fuel efficiency.

nonostante la maggiore efficienza delle auto.

We're just driving so much more;

Guidiamo così tanto di più che la

we haven't been able to keep up technologically.

tecnologia non è riuscita a tenere il passo.

Public health is another reason

La salute pubblica è un'altra ragione

to consider retrofitting.

per prendere in considerazione questa ristrutturazione.

Researchers at the CDC and other places

I ricercatori del CDC e di altre istituzioni

have increasingly been linking

trovano sempre più spesso legami tra

suburban development patterns

schemi di sviluppo suburbano e

with sedentary lifestyles.

stili di vita sedentari.

And those have been linked then

Questi, a loro volta, sono legati

with the rather alarming,

all'allarmante crescita

growing rates of obesity,

dell'obesità

shown in these maps here,

che possiamo vedere in questa mappa.

and that obesity has also been triggering

L'obesità è anche causa di

great increases in heart disease

grandi crescite dei problemi cardiaci

and diabetes

e del diabete, tanto che un bambino

to the point where a child born today

nato oggi ha una possibilità su

has a one-in-three chance

tre di avere il diabete

of developing diabetes.

da grande.

And that rate has been escalating at the same rate

Questa percentuale è cresciuta di pari passo

as children not walking

con i bambini inattivi, che non vanno

to school anymore,

più a scuola a piedi,

again, because of our development patterns.

di nuovo a causa della struttura delle periferie.

And then there's finally -- there's the affordability question.

E poi c'è, infine, la questione di quanto possiamo permettercelo.

I mean, how affordable is it

Voglio dire, possiamo continuare a

to continue to live in suburbia

vivere nei sobborghi, con

with rising gas prices?

i prezzi del gas che salgono così?

Suburban expansion to cheap land,

L'espansione dei sobborghi su terre che sono costate poco,

for the last 50 years --

negli ultimi 50 anni - sapete,

you know the cheap land out on the edge --

quelle terre a basso costo, lontane dal centro -

has helped generations of families

hanno aiutato generazioni di famiglie

enjoy the American dream.

ad approfittare del sogno americano.

But increasingly,

Ma, sempre più spesso,

the savings promised

i risparmi promessi dai bassi costi

by drive-till-you-qualify affordability --

dovuti alla lontananza dal centro, raggiungibile in auto,

which is basically our model --

che è poi il nostro modello -

those savings are wiped out

questi risparmi sono spazzati via

when you consider the transportation costs.

se prendi in considerazione il costo dei trasporti.

For instance, here in Atlanta,

Per esempio, qui ad Atlanta,

about half of households

metà delle famiglie guadagna

make between $20,000 and $50,000 a year,

tra 20.000 e 50.000 dollari all'anno.

and they are spending 29 percent of their income

Queste famiglie spendono il 29% del loro reddito

on housing

per la loro casa e

and 32 percent

il 32%

on transportation.

in trasporti.

I mean, that's 2005 figures.

Questi sono dati del 2005, quindi

That's before we got up to the four bucks a gallon.

precedenti al salto che ha fatto costare la benzina 4$ a gallone (3,78L)

You know, none of us

Sapete, nessuno di noi

really tend to do the math on our transportation costs,

fa calcoli matematici precisi sui costi dei trasporti.

and they're not going down

Non stanno scendendo, e non

any time soon.

lo faranno presto.

Whether you love suburbia's leafy privacy

Sia che amiate la privacy verde dei sobborghi,

or you hate its soulless commercial strips,

sia che odiate le sue vie commericali senz'anima,

there are reasons why it's important to retrofit.

avete buone ragioni per volere questa ristrutturazione.

But is it practical?

Ma è pratico?

I think it is.

Io penso che lo sia.

June Williamson and I have been researching this topic

June Williamson ed io facciamo ricerche su

for over a decade,

questo tema da più di dieci anni.

and we've found over 80

Abbiamo trovato più di 80

varied projects.

progetti diversi.

But that they're really all market driven,

Sono però tutti guidati dal mercato.

and what's driving the market in particular --

Ciò che guida quel mercato, in primis,

number one -- is major demographic shifts.

è il cambiamento demografico.

We all tend to think of suburbia

Pensiamo tutti ai sobborghi come a luoghi

as this very family-focused place,

pieni di famiglie.

but that's really not the case anymore.

Ma non è più così.

Since 2000,

Dal 2000,

already two-thirds of households in suburbia

due terzi delle unità familiari dei sobborghi

did not have kids in them.

non hanno bambini.

We just haven't caught up with the actual realities of this.

Siamo noi a non essercene accorti.

The reasons for this have a lot to with

La ragione è la dominanza

the dominance of the two big

di due grandi gruppi

demographic groups right now:

demografici al momento:

the Baby Boomers retiring --

i Baby Boomers, che vanno in pensione,

and then there's a gap,

e poi c'è un salto, c'è la Generazione X,

Generation X, which is a small generation.

che è una generazione piccola.

They're still having kids --

Stanno ancora avendo figli.

but Generation Y hasn't even started

La Generazione Y non è ancora arrivata all'età

hitting child-rearing age.

in cui si fanno figli.

They're the other big generation.

Loro sono l'altra grande generazione.

So as a result of that,

Il risultato di tutto ciò, secondo

demographers predict

i demografi, sarà che

that through 2025,

nel 2025,

75 to 85 percent of new households

tra il 75 e l'85% delle nuove famiglie

will not have kids in them.

non avrà figli.

And the market research, consumer research,

La ricerca di mercato, che si concentra sui consumatori

asking the Boomers and Gen Y

chiede ai Boomers ed alla Gen Y

what it is they would like,

cosa gli piacerebbe,

what they would like to live in,

dove vorrebbero vivere,

tells us there is going to be a huge demand --

e ci dice che c'è una grande domanda

and we're already seeing it --

- e già lo possiamo vedere -

for more urban lifestyles

di uno stile di vita più urbano

within suburbia.

dentro i sobborghi.

That basically, the Boomers want to be able to age in place,

I boomers vogliono invecchiare dove sono già,

and Gen Y would like to live

la Gen Y vuole vivere uno

an urban lifestyle,

stile di vita urbano,

but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

ma la maggior parte dei lavori continuerà ad essere nei sobborghi.

The other big dynamic of change

L'altra grande dinamica di cambiamento

is the sheer performance of

è nella performance

underperforming asphalt.

dell'asfalto di pessima qualità.

Now I keep thinking this would be a great name

Penso sia un ottimo nome per

for an indie rock band,

un gruppo alternativo.

but developers generally use it

Ma gli immobiliaristi chiamano così

to refer to underused parking lots --

i parcheggi che non rendono molto.

and suburbia is full of them.

I sobborghi ne sono pieni.

When the postwar suburbs were first built

Quando i primi sobborghi furono costruiti

out on the cheap land

dopo la guerra, su terre a basso costo,

away from downtown,

lontane dal centro,

it made sense to just build

aveva senso costruire solo

surface parking lots.

parcheggi in superficie.

But those sites have now been leapfrogged

Ma questi siti sono diventati obsoleti

and leapfrogged again,

sempre di più,

as we've just continued to sprawl,

mentre noi continuavamo ad espanderci.

and they now have

E ora sono diventati

a relatively central location.

piuttosto centrali, il che

It no longer just makes sense.

non ha alcun senso.

That land is more valuable than just surface parking lots.

Queste terre ora hanno più valore che per un banale parcheggio.

It now makes sense to go back in,

Ha senso ora, ha senso

build a deck and build up

costruire

on those sites.

su questi siti.

So what do you do

Quindi cosa fai

with a dead mall,

con un centro commerciale vuoto,

dead office park?

o un complesso di uffici?

It turns out, all sorts of things.

Di tutto, in effetti.

In a slow economy like ours,

In un'economia lenta come la nostra,

re-inhabitation is

il ripopolamento è una

one of the more popular strategies.

delle strategie più popolari.

So this happens to be

Questo, ad esempio, è

a dead mall in St. Louis

un centro commerciale morto a St. Louis,

that's been re-inhabited as art-space.

rianimato come spazio artistico.

It's now home to artist studios,

Ora ospita atelier di artisti, gruppi di teatro,

theater groups, dance troupes.

e gruppi di danza.

It's not pulling in as much tax revenue

Non produce altrettante tasse

as it once was,

che prima, ma almeno

but it's serving its community.

è utile alla comunità,

It's keeping the lights on.

tiene le luci accese.

It's becoming, I think, a really great institution.

Sta diventando, penso, una grande istituzione.

Other malls have been re-inhabited

Altri centri commerciali sono stati rianimati come

as nursing homes,

case di riposo, oppure

as universities,

come università,

and as all variety of office space.

e vari tipi di spazi per uffici.

We also found a lot of examples

Abbiamo anche trovato molti esempi

of dead big-box stores

di grandi magazzini

that have been converted into

che sono stati convertiti

all sorts of community-serving uses as well --

in vari tipi di servizi per la comunità, anch'essi,

lots of schools, lots of churches

da scuole a chiese

and lots of libraries like this one.

a biblioteche, come questa.

This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,

C'era un piccolo negozio di alimentari, della catena Food Lion,

that is now a public library.

ora è una biblioteca pubblica.

In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,

Oltre che farne un uso riadattativo meraviglioso, in questi

they tore up some of the parking spaces,

progetti si sono liberati anche dei parcheggi,

put in bioswales to collect and clean the runoff,

creati bioswales (canali di scolo con vegetazione),

put in a lot more sidewalks

inseriti molti marciapiedi per

to connect to the neighborhoods.

collegare le diverse zone.

And they've made this,

Hanno anche reso ciò che

what was just a store along a commercial strip,

era solo un negozio lungo una via

into a community gathering space.

commerciale in uno spazio di aggregazione per la comunità.

This one is a little L-shaped strip shopping center

Questo è un piccolo centro commerciale a forma di L

in Phoenix, Arizona.

a Phoenix, in Arizona.

Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,

Tutto ciò che hanno fatto è stato ridipingere di colori brillanti,

a gourmet grocery,

aggiungere un negozio di alimentari di alta gamma,

and they put up a restaurant in the old post office.

e aprire un ristorante nel vecchio ufficio postale.

Never underestimate the power of food

Non sottovalutiamo mai il potere del cibo

to turn a place around

per cambiare un posto e

and make it a destination.

renderlo una destinazione.

It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.

Ha avuto così successo che hanno aperto anche al di là della strada.

The real estate ads in the neighborhood

E le pubblicità di immobiliari della zona

all very proudly proclaim,

proclamano tutte fieramente

"Walking distance to Le Grande Orange,"

"a due minuti a piedi da La Grande Orange",

because it provided its neighborhood

perchè il ristorante ha dato alla zona

with what sociologists like to call

quel che i sociologi amano chiamare

"a third place."

un "terzo posto."

If home is the first place

Se casa nostra è il primo posto,

and work is the second place,

e il lavoro il secondo,

the third place is where you go to hang out

il terzo è quello dove si va per passare il tempo

and build community.

e creare una comunità.

And especially as suburbia is becoming

Visto che i sobborghi stanno diventando

less centered on the family,

sempre meno centrati sulle famiglie,

the family households,

sulle case di famiglia,

there's a real hunger

c'è una vera fame di

for more third places.

più "terzi posti."

So the most dramatic retrofits

I rinnovamenti più drammatici

are really those in the next category,

sono in effetti i prossimi che vi mostrerò,

the next strategy: redevelopment.

quelli che seguono la strategia del ri-sviluppo.

Now, during the boom, there were several

Durante il boom ci sono stati molti

really dramatic redevelopment projects

progetti di ri-sviluppo di grande portata,

where the original building

dove l'edificio originale

was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt

è stato abbattuto e tutto il sito ricostruito

at significantly greater density,

con una densità più alta,

a sort of compact, walkable urban neighborhoods.

come un vicinato compatto che si può girare a piedi.

But some of them have been much more incremental.

Alcuni di essi sono stati ancor più graduali.

This is Mashpee Commons,

Questa è Mashpee Commons,

the oldest retrofit that we've found.

la ristrutturazione più vecchia che abbiamo trovato.

And it's just incrementally, over the last 20 years,

E qui si è costruito, gradualmente in 20 anni,

built urbanism

l'urbanismo sopra

on top of its parking lots.

i parcheggi.

So the black and white photo shows

Le foto in bianco e nero mostrano

the simple 60's strip shopping center.

un normale centro commerciale anni '60.

And then the maps above that

Le mappe lì sopra mostrano la

show its gradual transformation

trasformazione graduale

into a compact,

in un compatto,

mixed-use New England village,

variegato villaggio del New England,

and it has plans now that have been approved

i suoi piani per connettere le varie zone a

for it to connect

nuove aree residenzali

to new residential neighborhoods

al di là delle grandi arterie

across the arterials

dall'altra parte

and over to the other side.

sono stati approvati.

So, you know, sometimes it's incremental.

Così, insomma, talvolta la cosa è graduale.

Sometimes, it's all at once.

Qualche volta accade in una botta sola.

This is another infill project on the parking lots,

Questo è un altro progetto di riempimento di un parcheggio,

this one of an office park outside of Washington D.C.

quello di un complesso di uffici fuori Washington D.C..

When Metrorail expanded transit into the suburbs

Quando Metrorail ha esteso la sua rete nei sobborghi,

and opened a station nearby to this site,

e ha aperto una stazione vicino a questo sito,

the owners decided

i proprietari hanno deciso di

to build a new parking deck

creare un nuovo piano parcheggio

and then insert on top of their surface lots

per poi inserire sopra questo

a new Main Street, several apartments

una nuova Main Street, vari appartamenti,

and condo buildings,

e condomini, mantenendo però

while keeping the existing office buildings.

i palazzi d'uffici già esistenti.

Here is the site in 1940:

Questo è il sito nel 1940.

It was just a little farm

Era una piccola fattoria

in the village of Hyattsville.

nel villaggio di Hyattsville.

By 1980, it had been subdivided

Nel 1980 fu suddivisa

into a big mall on one side

in un centro commerciale da un lato,

and the office park on the other

e in un complesso di uffici dall'altro.

and then some buffer sites for a library

Poi c'erano un po' di spazi di mezzo per una biblioteca

and a church to the far right.

e per una chiesa, a destra.

Today, the transit,

Oggi, la strada di transito,

the Main Street and the new housing

quella principale e i nuovi appartamenti

have all been built.

sono tutti stati terminati.

Eventually, I expect that the streets

Prima o poi, mi aspetto che le strade

will probably extend through a redevelopment of the mall.

si estendano attraverso il centro commerciale "rimaneggiato".

Plans have already been announced

Sono stati annunciati piani per molti

for a lot of those garden apartments

di questi appartamenti-giardino

above the mall to be redeveloped.

sopra il centro commerciale da ristrutturare.

Transit is a big driver of retrofits.

Il transito è un gran portatore di rinnovamento.

So here's what it looks like.

Ecco che aspetto ha:

You can sort of see the funky new condo buildings

si possono vedere, più o meno, i bei nuovi palazzi

in between the office buildings

di condomini tra un palazzo d'ufficio e l'altro,

and the public space and the new Main Street.

e lo spazio pubblico e la Main Street.

This one is one of my favorites, Belmar.

Questo è uno dei miei favoriti, Belmar.

I think they really built an attractive place here

Hanno creato un bel posto qui, e hanno

and have just employed all-green construction.

usato solo tecnologie costruttive verdi.

There's massive P.V. arrays on the roofs

Ci sono enormi pannelli fotovoltaici sui tetti,

as well as wind turbines.

e anche turbine eoliche.

This was a very large mall

Questo era un grande centro commerciale,

on a hundred-acre superblock.

che si estendeva su un enorme isolato di 100 acri.

It's now 22

Ora equivale a 22 isolati

walkable urban blocks

urbani percorribili a piedi, con

with public streets,

strade praticabili per pedoni,

two public parks, eight bus lines

due parchi pubblici, otto linee di bus

and a range of housing types,

e vari tipi di case.

and so it's really given Lakewood, Colorado

E insomma sì, ha dato a Lakewood in Colorado

the downtown

il centro che questo sobborgo

that this particular suburb never had.

non ha mai avuto prima.

Here was the mall in its heyday.

Questo è il centro commerciale nei suoi

They had their prom in the mall. They loved their mall.

giorni di gloria: ci facevano il ballo del liceo, lo adoravano.

So here's the site in 1975

Questo è il sito nel 1975,

with the mall.

con il centro commerciale.

By 1995, the mall has died.

Nel 1995, il centro commerciale era morto,

The department store has been kept --

avevano mantenuto solo il grande magazzino.

and we found this was true in many cases.

Questo è successo in molti casi.

The department stores are multistory; they're better built.

I grandi magazzini sono su più piani; sono costruiti meglio

They're easy to be re-adapted.

e dunque più facili da riadattare.

But the one story stuff ...

Ma gli edifici ad un piano...

that's really history.

si tratta proprio di storia.

So here it is at projected build-out.

Qui c'è la proiezione di come dovrebbe venire.

This project, I think, has great connectivity

Questo progetto è molto connesso,

to the existing neighborhoods.

secondo me, ai quartieri vicini.

It's providing 1,500 households with the option

Dà a 1500 famiglie la possibilità

of a more urban lifestyle.

di una vita più urbana.

It's about two-thirds built out right now.

Al momento siamo a due terzi dell'opera,

Here's what the new Main Street looks like.

qui vedete come sarà la Main Street.

It's very successful,

Ha molto successo,

and it's helped to prompt --

ed ha aiutato 8 dei 13

eight of the 13

centri commerciali

regional malls in Denver

a Denver a ottenere la possibilità,

have now, or have announced plans to

presente o futura,

be, retrofitted.

di essere rinnovati.

But it's important to note that all of this retrofitting

E' importante notare che tutte queste ristrutturazioni

is not occurring --

non stanno accadendo...

just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.

Voglio dire, non è che arrivano bulldozer a tirar giù tutto,

No, it's pockets of walkability

si creano sacche di praticabilità pedonale

on the sites of

su siti di proprietà

under-performing properties.

che ormai non rendono più.

And so it's giving people more choices,

Così si dà più scelta alle persone,

but it's not taking away choices.

senza portarne via altre.

But it's also not really enough

Però non basta creare queste

to just create pockets of walkability.

sacche di "camminabilità."

You want to also try to get more systemic transformation.

Si dovrebbe tentare anche una trasformazione più sistemica,

We need to also retrofit the corridors themselves.

si dovrebbero rinnovare anche i "corridoi" stessi.

So this is one that has been

Questo per esempio

retrofitted in California.

è un esempio californiano:

They took the commercial strip

hanno preso la via commerciale

shown on the black-and-white images below,

che vedete nelle immagini in bianco e nero,

and they built a boulevard

per farne un boulevard che

that has become the Main Street for their town.

è divenuto la Main Street della città.

And it's transformed from being

Quindi la zona è cambiata da

an ugly, unsafe,

parte brutta, pericolosa

undesirable address,

e indesiderabile della città,

to becoming a beautiful,

ad un quartiere bello ed attraente,

attractive, dignified sort of good address.

pieno di dignità, un indirizzo buono.

I mean now we're hoping we start to see it;

Voglio dire, ora si spera di iniziare a vederlo così.

they've already built City Hall, attracted two hotels.

Hanno già costruito un municipio e due hotel,

I could imagine beautiful housing going up along there

mi immagino belle case da costruire da quelle parti

without tearing down another tree.

senza dover abbattere neanche un albero.

So there's a lot of great things,

Ci sono un sacco di cose grandiose,

but I'd love to see more corridors getting retrofitting.

ma mi piacerebbe vedere più "corridoi" venire rinnovati.

But densification

Ma l'addensamento

is not going to work everywhere.

non può funzionare ovunque.

Sometimes re-greening

Altre volte aumentare gli spazi verdi

is really the better answer.

è davvero la soluzione migliore.

There's a lot to learn from successful

C'è molto da imparare da programmi

landbanking programs

di landbanking di successo

in cities like Flint, Michigan.

in posti come Flint, in Michigan.

There's also a burgeoning suburban farming movement --

C'è anche un fiorente movimento di fattorie suburbane,

sort of victory gardens meets the Internet.

un incontro tra i victory gardens e internet.

But perhaps one of the most important re-greening aspects

Ma forse uno degli aspetti più importanti del ripopolamento del evrde

is the opportunity to restore

è la possibilità di ristrutturare

the local ecology,

l'ecologia locale,

as in this example outside of Minneapolis.

come in questo esempio fuori Minneapolis.

When the shopping center died,

Quando è morto il centro commerciale,

the city restored the site's

la città ha ristrutturato le zone umide

original wetlands,

originarie presenti sul sito,

creating lakefront property,

costruendo proprietà lungo il lago,

which then attracted private investment,

le quali hanno attratto investimenti di privati.

the first private investment to this very low-income neighborhood

Il primo di questi, in questo quartiere a basso reddito,

in over 40 years.

negli ultimi quarant'anni.

So they've managed to both restore the local ecology

Sono riusciti a risistemare l'ecologia locale,

and the local economy at the same time.

e l'economia, allo stesso tempo.

This is another re-greening example.

Ecco un altro esempio di "re-greening",

It also makes sense in very strong markets.

che ha senso in mercati forti,

This one in Seattle

come questo, a Seattle.

is on the site of a mall parking lot

Siamo sul parcheggio di un centro commerciale

adjacent to a new transit stop.

adiacente a una nuova fermata dei trasporti.

And the wavy line

Questa linea ondulata è

is a path alongside a creek that has now been daylit.

un sentiero lungo una sorgente che ora è allo scoperto,

The creek had been culverted under the parking lot.

mentre prima era sotto il parcheggio.

But daylighting our creeks

Scoprendo le nostre sorgenti,

really improves their water quality

miglioriamo la qualità dell'acqua, nonché

and contributions to habitat.

il loro contributo all'habitat naturale.

So I've shown you some of

Allora, vi ho mostrato un po'

the first generation of retrofits.

di queste ristrutturazioni della prim'ora.

What's next?

Cosa verrà dopo?

I think we have three challenges for the future.

Abbiamo tre sfide per il futuro:

The first is to plan retrofitting

la prima è ristrutturare più

much more systemically

sistematicamente,

at the metropolitan scale.

su scala metropolitana.

We need to be able to target

Dobbiamo capire quali

which areas really should be re-greened.

zone vanno ripopolate di verde.

Where should we be redeveloping?

Dove dobbiamo muoverci,

And where should we be encouraging re-inhabitation?

dove dobbiamo incoraggiare la re-inabitazione?

These slides just show two images

Queste slide mostrano due immagini

from a larger project

di un progetto più largo

that looked at trying to do that for Atlanta.

tentato ad Atlanta.

I led a team that was asked to imagine

Avevo una squadra a cui è stato chiesto di

Atlanta 100 years from now.

immaginarsi Atlanta tra 100 anni.

And we chose to try to reverse sprawl

Abbiamo deciso di tentare di invertire la crescita

through three simple moves -- expensive, but simple.

in 3 semplici mosse, costose ma semplici.

One, in a hundred years,

Per prima cosa, in 100 anni,

transit on all major

il transito su tutte le principali vie

rail and road corridors.

ferrate e strade.

Two, in a hundred years,

Secondo, tra 100 anni,

thousand foot buffers

migliaia di posti per mangiare

on all stream corridors.

su ognuno di questi corridoi.

It's a little extreme, but we've got a little water problem.

E' un po' estremo, ma c'è un problema con l'acqua.

In a hundred years,

Tra cent'anni,

subdivisions that simply end up too close to water

le suddivisioni troppo vicine all'acqua o

or too far from transit won't be viable.

troppo lontane dal transito non saranno praticabili.

And so we've created the eco-acre

Quindi abbiamo creato il "transfer eco-acre"

transfer-to-transfer development rights

per trasferire i diritti di sviluppo

to the transit corridors

alle vie di transito per

and allow the re-greening

permettere il "re-greening"

of those former subdivisions

di queste altre parti del progetto

for food and energy production.

per la produzione di cibo ed energia.

So the second challenge

La seconda sfida è migliorare

is to improve the architectural design quality

la qualità del design architettonico

of the retrofits.

dei rinnovamenti.

And I close with this image

Chiudo con questa immagine

of democracy in action:

della democrazia in azione:

This is a protest that's happening

è una protesta in corso

on a retrofit in Silver Spring, Maryland

in un rinnovamento a Silver Spring, in

on an Astroturf town green.

Maryland, su un pezzo di verde artificiale.

Now, retrofits are often accused

Spesso le ristrutturazioni sono accusate

of being examples of faux downtowns

di creare esempi di centri città finti,

and instant urbanism,

e di urbanismo pret-a-porter.

and not without reason; you don't get much more phony

Non senza ragione - c'è poco di più fasullo di un

than an Astroturf town green.

prato di verde artificiale.

I have to say, these are very hybrid places.

Devo dire che questi posti sono molto ibridi;

They are new but trying to look old.

sono nuovi ma cercano di sembrare antichi.

They have urban streetscapes,

Ci sono paesaggi urbani, ma

but suburban parking ratios.

percentuali di parcheggi da sobborgo.

Their populations are

La popolazione è più

more diverse than typical suburbia,

diversificata che nella periferia tipica,

but they're less diverse than cities.

ma meno che nelle città.

And they are

E si tratta di luoghi

public places,

pubblici, ma gestiti

but that are managed by private companies.

da aziende private.

And just the surface appearance

L'apparenza è -

are often -- like the Astroturf here --

come il prato artificiale -

they make me wince.

quello che mi lascia perplessa.

So, you know, I mean I'm glad that

Dunque sì, sono felice che

the urbanism is doing its job.

l'urbanesimo funzioni.

The fact that a protest is happening

Il fatto che ci sia una protesta

really does mean

significa che il disegno degli isolati e

that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,

delle strade, la struttura dello spazio pubblico,

compromised as it may be,

per quanto compromessa,

is still a really great thing.

è ancora qualcosa di meraviglioso.

But we've got to get the architecture better.

Però dobbiamo fare meglio l'architettura.

The final challenge is for all of you.

L'ultima sfida è per tutti voi.

I want you to join the protest

Voglio che vi uniate alla protesta e

and start demanding

chiediate, domandiate

more sustainable suburban places --

luoghi suburbani più sostenibili,

more sustainable places, period.

luoghi più sotenibili, punto.

But culturally,

Culturalmente tendiamo

we tend to think that downtowns

a pensare che i centri città

should be dynamic, and we expect that.

dovrebbero esser dinamici - ce lo aspettiamo.

But we seem to have an expectation

Ci aspettiamo anche che le periferie

that the suburbs should forever remain frozen

restino congelate per sempre

in whatever adolescent form

in qualsiasi stadio siano

they were first given birth to.

state concepite.

It's time to let them grow up,

Lasciamole crescere.

so I want you

Voglio che supportiate

to all support the zoning changes,

i cambi della zonificazione,

the road diets, the infrastructure improvements

lo snellimento delle strade, il miglioramento

and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.

delle infrastrutture e le ristrutturazioni intorno a voi.

Thank you.

Grazie.