Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia

번역: Shin Joon PARK 검토: Jiyoon Jung

In the last 50 years,

우리는 지난 50년 전부터

we've been building the suburbs

교외지역을 개발해오고 있습니다.

with a lot of unintended consequences.

의도하지 않은 결과들도 많이 발생했죠.

And I'm going to talk about some of those consequences

바로 그러한 결과들에 대해 제가 지금부터 이야기하고자 합니다.

and just present a whole bunch of really interesting projects

정말 흥미로운 프로젝트들을 모두 보여드릴 텐데요,

that I think give us tremendous reasons

이 작업들은 우리를 정말 낙관적으로 만드는

to be really optimistic

굉장한 근거들을 제공합니다.

that the big design and development project of the next 50 years

향후 50년간 전개될 대규모의 설계 및 개발 프로젝트가

is going to be retrofitting suburbia.

교외지의 생활방식을 개선해 줄 것이라는 기대를 갖게 합니다.

So whether it's redeveloping dying malls

쇠퇴해가는 쇼핑몰을 재개발하든,

or re-inhabiting dead big-box stores

폐업한 백화점 건물을 재사용하든,

or reconstructing wetlands

주차장이 있던 장소에

out of parking lots,

습지를 다시 만들든,

I think the fact is

제 생각에 주목할 점은,

the growing number

이렇게 비어있거나 충분히 활용되지 못하고 있는

of empty and under-performing,

공간들이 갈수록 늘어나고 있으며

especially retail, sites

이러한 공간들, 특히

throughout suburbia

교외지의 저조한 상업지역은

gives us actually a tremendous opportunity

사실상 우리에게 굉장한 기회가 될 수 있다는 것입니다.

to take our least-sustainable

현재 지속가능성이 아주 적은

landscapes right now

우리의 환경을

and convert them into

보다 지속가능한 공간으로

more sustainable places.

전환시킬 기회를 준다는 것이죠.

And in the process, what that allows us to do

그리고 그러한 과정에서, 우리는

is to redirect a lot more of our growth

성장의 훨씬 많은 부분을

back into existing communities

기존 지역사회로 전향하여

that could use a boost,

그들을 부양시킬 수도 있습니다.

and have the infrastructure in place,

또한,

instead of continuing

끊임없이 수목을 잘라내고

to tear down trees

녹지를 흩어놓는 대신,

and to tear up the green space out at the edges.

인프라를 구축할 수도 있죠.

So why is this important?

그렇다면 왜 이러한 일들이 중요할까요?

I think there are any number of reasons,

다양한 이유들이 있을 수 있겠지만

and I'm just going to not get into detail but mention a few.

그 중 몇가지만 이 자리에서 언급하고자 합니다.

Just from the perspective of climate change,

먼저, 기후변화라는 관점에서 보면,

the average urban dweller in the U.S.

평균적으로, 미국의 도시민 한 명이 배출하는

has about one-third the carbon footprint

이산화탄소의 양은

of the average suburban dweller,

교외 거주자 한 명이 배출하는 이산화탄소의 30%정도밖에 되지 않습니다.

mostly because suburbanites drive a lot more,

교외 거주자가 도시민보다 운전을 훨씬 많이 할 뿐 아니라,

and living in detached buildings,

교외지에는 건물들이 띄엄띄엄 있어서

you have that much more exterior surface

에너지가 새어 나갈 표면들이

to leak energy out of.

훨씬 방대하기 때문이죠.

So strictly from

따라서 엄밀히 말하면,

a climate change perspective,

기후변화의 관점에서

the cities are already

도시는

relatively green.

비교적 환경친화적인 셈이죠.

The big opportunity

온실가스 배출을 크게 줄일 수 있는 가능성은

to reduce greenhouse gas emissions

사실상

is actually in urbanizing

교외지를 도시화시키는 데 있다고

the suburbs.

할 수 있습니다.

All that driving that we've been doing out in the suburbs,

교외에서 운전을 하면

we have doubled the amount of miles we drive.

우리의 운전 거리는 두 배로 늘어납니다.

It's increased our dependence

이렇게 되면, 연료 효율이 좋다 하더라도

on foreign oil

우리는 기름을 수입하는데

despite the gains in fuel efficiency.

더욱 더 의존해야겠죠.

We're just driving so much more;

간단히 말해, 우리는 기술이 뒷바쳐줄 수 있는 것 이상으로

we haven't been able to keep up technologically.

운전을 너무 많이 하고 있다는 겁니다.

Public health is another reason

다음으로, 국민의 건강은

to consider retrofitting.

교외지 재개발이 필요한 또 다른 이유입니다.

Researchers at the CDC and other places

CDC(미국 질병통제센터)를 포함한 여러 연구기관들에 따르면,

have increasingly been linking

교외지역의 개발 패턴은

suburban development patterns

오래 앉아 있는 생활방식과

with sedentary lifestyles.

갈수록 관련이 깊어지는 것 같습니다.

And those have been linked then

이러한 생활방식은

with the rather alarming,

훨씬 심각한 문제로 연결되죠.

growing rates of obesity,

이 지도를 보시면,

shown in these maps here,

비만도의 증가를 알 수 있습니다.

and that obesity has also been triggering

비만은 또한,

great increases in heart disease

심장관련질환과 당뇨병을

and diabetes

촉발시킵니다.

to the point where a child born today

현재, 신생아 3명 중 1명이

has a one-in-three chance

당뇨병에 걸릴 위험이 있을 정도로

of developing diabetes.

상황이 전개되었습니다.

And that rate has been escalating at the same rate

이 확률은 등교길에 학교에 걸어가지 않는 어린이들과

as children not walking

동일한 확률로 증가하고 있습니다. (3분의 1)

to school anymore,

이러한 현상이 일어나는 이유는

again, because of our development patterns.

바로 우리의 개발 패턴 때문입니다.

And then there's finally -- there's the affordability question.

마지막 문제는 생활할 수 있는 능력입니다. (웃음)

I mean, how affordable is it

연료비는 증가하고

to continue to live in suburbia

교외지의 운전량은 상당한데

with rising gas prices?

어떻게 그곳에 살까요?

Suburban expansion to cheap land,

지난 50년간

for the last 50 years --

교외지는 값싼 지역으로 확장되어 왔습니다.

you know the cheap land out on the edge --

여러분도 아시다시피, 많은 사람들이

has helped generations of families

변두리에 있는 저가의 토지로 인해

enjoy the American dream.

수 세대동안 '아메리칸 드림'을 누려왔죠.

But increasingly,

하지만 갈수록,

the savings promised

생활능력이 되는 데까지 운전한다는 식으로

by drive-till-you-qualify affordability --

소비 생활을 한다면,

which is basically our model --

저축은 커녕

those savings are wiped out

교통비로 모든 수입이

when you consider the transportation costs.

빠져나가겠죠.

For instance, here in Atlanta,

이곳, 아틀란타 주를 예로 들면,

about half of households

전체 세대수의 절반 정도가

make between $20,000 and $50,000 a year,

연간 $20,000~50,000를 법니다.

and they are spending 29 percent of their income

그 중 29%를

on housing

집세로 쓰고,

and 32 percent

32%를

on transportation.

교통비로 쓴다고 합니다.

I mean, that's 2005 figures.

이것은 2005년도 자료인데요,

That's before we got up to the four bucks a gallon.

그 당시에는 연료 1갤런(3.8리터)에 $4도 안됐었죠.

You know, none of us

우리 중 그 누구도

really tend to do the math on our transportation costs,

교통비를 계산하려 하지 않습니다.

and they're not going down

그리고 교통비는 짧은 시일 내에

any time soon.

내리지 않을 겁니다.

Whether you love suburbia's leafy privacy

나무가 무성한 교외지의 사생활을 즐기고 싶더라도,

or you hate its soulless commercial strips,

삭막한 상업지역을 질색하더라도,

there are reasons why it's important to retrofit.

교외지 재개발은 필요한 일입니다.

But is it practical?

그렇다면, 현실적으로 가능할까요?

I think it is.

저는 그렇다고 생각합니다.

June Williamson and I have been researching this topic

준 윌리암슨과 저는 이 주제에 대하여

for over a decade,

10년 이상 연구해 왔습니다.

and we've found over 80

80개 이상의 다양한 프로젝트들을

varied projects.

찾아냈지만,

But that they're really all market driven,

모두 시장 주도적인 것들이었죠.

and what's driving the market in particular --

시장을 움직이는 첫번째 요소는

number one -- is major demographic shifts.

주요 인구이동입니다.

We all tend to think of suburbia

우리는 흔히 교외지를

as this very family-focused place,

매우 가족중심적인 지역이라고 생각하는 경향이 있는데,

but that's really not the case anymore.

사실 더이상 그렇지 않습니다.

Since 2000,

2000년도에 이미,

already two-thirds of households in suburbia

교외지 거주세대의 3분의 2가

did not have kids in them.

자녀를 갖지 않았다고 합니다.

We just haven't caught up with the actual realities of this.

우리는 이러한 현실을 파악하지 못하고 있었던 것이죠.

The reasons for this have a lot to with

그 원인은

the dominance of the two big

현재 인구학적으로 지배적인 두 집단의

demographic groups right now:

사람들 때문입니다.

the Baby Boomers retiring --

퇴직한 베이비 붐 세대 이후에

and then there's a gap,

소규모의 집단인

Generation X, which is a small generation.

X세대가 있죠.

They're still having kids --

이 두 집단은 여전히 자녀를 낳고 있지만

but Generation Y hasn't even started

Y세대는 아직

hitting child-rearing age.

아이들 양육을 시작하지도 않았습니다.

They're the other big generation.

이들이 바로 또다른 거대한 집단입니다.

So as a result of that,

그 결과,

demographers predict

인구학자들은

that through 2025,

2025년 경

75 to 85 percent of new households

신혼부부의 75~85%가

will not have kids in them.

자녀를 낳지 않을 것으로 예상합니다.

And the market research, consumer research,

베이비 붐 세대와 Y세대를 대상으로

asking the Boomers and Gen Y

그들이 선호하는 생활방식과

what it is they would like,

살고 싶은 공간에 대해 조사한

what they would like to live in,

시장 및 소비자연구의 결과에 따르면,

tells us there is going to be a huge demand --

교외지역에서도

and we're already seeing it --

좀더 도시적인 생활에 대한 수요가

for more urban lifestyles

엄청날 것임을 알 수 있습니다.

within suburbia.

우리는 이미 그러한 상황을 목격하고 있죠.

That basically, the Boomers want to be able to age in place,

베이비 붐 세대는 꼼짝하지 않고 말년을 보내기 원하고,

and Gen Y would like to live

Y세대는 도시적인 생활방식을 원하지만,

an urban lifestyle,

그들 대부분의 직업상

but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

교외지역에서 살 수 밖에 없을 테죠.

The other big dynamic of change

변화를 불러일으키는 또 다른 원동력은

is the sheer performance of

급격하게 사용되고 있는 아스팔트입니다.

underperforming asphalt.

별로 효율적이지도 않은데 말이죠.

Now I keep thinking this would be a great name

아스팔트. 어떤 인디밴드에게나 어울릴만한

for an indie rock band,

이름이라는 생각이 듭니다만, (웃음)

but developers generally use it

일반적으로 개발업자들이 아스팔트라고 하면,

to refer to underused parking lots --

활발하게 사용되지 않는 주차장을 가리킵니다.

and suburbia is full of them.

교외지역에 만연한 풍경이죠.

When the postwar suburbs were first built

전쟁 직후, 도심에서 멀리 떨어진

out on the cheap land

저렴한 대지에

away from downtown,

교외지역이 처음 조성되었을 당시에는,

it made sense to just build

지상에 주차장을 만드는 게

surface parking lots.

당연했겠죠.

But those sites have now been leapfrogged

하지만 이제는 도심이 마구 확장되어

and leapfrogged again,

그러한 지역들도 도심의 경계 안에

as we've just continued to sprawl,

속하게 되었습니다.

and they now have

결과적으로 이제 그곳도

a relatively central location.

중심부에 위치하게 된 셈이죠.

It no longer just makes sense.

따라서 이제는 문제가 제기될 수 있죠.

That land is more valuable than just surface parking lots.

단순한 지상 주차장으로 사용하기에는 훨씬 가치가 높은 땅이 되었으니 말입니다.

It now makes sense to go back in,

주차장 위에 건물을 올려서

build a deck and build up

그 공간을 충분히 활용하는 게

on those sites.

마땅한 일이죠.

So what do you do

자, 그럼 이제

with a dead mall,

쇠퇴한 쇼핑몰이나

dead office park?

복합상업지역을 어떻게 활용해야 할까요?

It turns out, all sorts of things.

방법은 아주 많습니다만,

In a slow economy like ours,

지금과 같은 불경기에는

re-inhabitation is

건물을 재사용하는 전략이

one of the more popular strategies.

흔히 채택되죠.

So this happens to be

실례를 들자면,

a dead mall in St. Louis

세인트 루이스의 한 쇼핑몰이

that's been re-inhabited as art-space.

예술공간으로 재사용되고 있습니다.

It's now home to artist studios,

예술가, 극단, 무용단 등의

theater groups, dance troupes.

보금자리가 되었습니다.

It's not pulling in as much tax revenue

비록 세입은 예전같지 않지만,

as it once was,

지역사회에 기여하고

but it's serving its community.

그 공간을 활기있도록 유지시켜 준다는 데에

It's keeping the lights on.

의미가 있다고 할 수 있죠.

It's becoming, I think, a really great institution.

사실 이러한 공간들이 굉장히 훌륭한 시설로 자리잡고 있는 것 같습니다.

Other malls have been re-inhabited

어떤 쇼핑몰들은

as nursing homes,

요양소나 대학교로,

as universities,

다양한 업무공간 등으로

and as all variety of office space.

재사용되기도 합니다.

We also found a lot of examples

폐업한 백화점 건물을

of dead big-box stores

각종 지역사회시설로

that have been converted into

재활용한 사례도 많습니다.

all sorts of community-serving uses as well --

교육시설이나 종교시설,

lots of schools, lots of churches

또는, 여기 보시는 바와 같이

and lots of libraries like this one.

도서관으로도 활용하죠.

This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,

이곳은 원래 '푸드 라이온'이라는 소규모 식료품가게였지만,

that is now a public library.

지금은 공공도서관으로 사용되고 있습니다.

In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,

이에 더해, 이와 같이 건물을 재사용하는 과정에서

they tore up some of the parking spaces,

주차공간을 분리하고,

put in bioswales to collect and clean the runoff,

빗물을 수집, 처리할 생태 습지대를 조성하며,

put in a lot more sidewalks

주거지를 연결하는 보행로를

to connect to the neighborhoods.

충분하게 제공했습니다.

And they've made this,

또한,

what was just a store along a commercial strip,

도로변 상점에 불과했던 공간을

into a community gathering space.

지역사회 만남의 장소로 탈바꿈시켰죠.

This one is a little L-shaped strip shopping center

지금 보시는 것은, 아리조나 주 피닉스에 위치한

in Phoenix, Arizona.

'ㄴ'자 형태의 쇼핑몰입니다.

Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,

그들은 단지, 밝은 색의 페인트칠을 하고,

a gourmet grocery,

미식가 식료품점이라는 이름을 붙이고,

and they put up a restaurant in the old post office.

낡은 우체국에 레스토랑을 열였습니다.

Never underestimate the power of food

평범한 거리나 공간에도

to turn a place around

사람들을 쉽게 모을 수 있는

and make it a destination.

음식의 힘을 절대로 우습게 보지 마십쇼.

It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.

결과는 매우 성공적이었습니다. 이제는 길 건너편까지 확장되었죠.

The real estate ads in the neighborhood

이 지역의 부동산 광고까지도

all very proudly proclaim,

"'르 그란데 오렌지'로 오십쇼"라고

"Walking distance to Le Grande Orange,"

거들먹거릴 정도랍니다.

because it provided its neighborhood

지역사회에 기여하는 이러한 공간을

with what sociologists like to call

사회학자들은 흔히

"a third place."

"제3의 공간"이라고 부릅니다.

If home is the first place

집은 제1의 공간,

and work is the second place,

직장은 제2의 공간,

the third place is where you go to hang out

그리고 제3의 공간은, 사람들과 어울려

and build community.

모임, 공동체를 형성하는 곳입니다.

And especially as suburbia is becoming

특히 교외지역에서는

less centered on the family,

가족, 가정중심의 성향이

the family households,

점차 약화되면서,

there's a real hunger

제3의 공간에 대한 갈망이

for more third places.

솟구치고 있습니다.

So the most dramatic retrofits

그리고 가장 극단적인 형태의 재개발은

are really those in the next category,

다음의 범위에

the next strategy: redevelopment.

들어가는 것들이죠.

Now, during the boom, there were several

재개발 붐이 일어나는 동안

really dramatic redevelopment projects

아주 극단적인 재개발 프로젝트들이 있었습니다.

where the original building

기존의 건물을 완전히 밀어버리고,

was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt

대상지 전체가 초고밀도로 새단장한 경우죠.

at significantly greater density,

건물을 고층으로 올리고 건폐율을 낮춰서

a sort of compact, walkable urban neighborhoods.

보행면적을 확장한 도시환경입니다.

But some of them have been much more incremental.

그 중 일부는 점차적으로 이루어져 왔죠.

This is Mashpee Commons,

이곳은 '메쉬피 커먼스'라는 쇼핑몰인데요,

the oldest retrofit that we've found.

가장 오랜 기간동안 재개발된 공간입니다.

And it's just incrementally, over the last 20 years,

지난 20년 전부터, 점차적으로

built urbanism

주차장 위에 건물이 지어져

on top of its parking lots.

완성되었죠.

So the black and white photo shows

왼쪽의 흑백사진은

the simple 60's strip shopping center.

60년대의 쇼핑센터이고,

And then the maps above that

윗쪽의 지도들은 훗날

show its gradual transformation

고밀 복합용도 지역인

into a compact,

뉴 잉글랜드 단지로

mixed-use New England village,

변화하는 과정을 보여줍니다.

and it has plans now that have been approved

현재 이곳에서 추진 중인 계획은

for it to connect

중심도로를 가로질러

to new residential neighborhoods

반대편에 위치한

across the arterials

신생 주거단지와

and over to the other side.

연결하는 작업이죠.

So, you know, sometimes it's incremental.

이렇듯, 경우에 따라 점진적이기도 하고

Sometimes, it's all at once.

급진적이기도 합니다.

This is another infill project on the parking lots,

이번에는 워싱턴 D.C. 외곽의 한 복합상업지역에서

this one of an office park outside of Washington D.C.

주차장을 메워서 활용한 프로젝트를 보여드리겠습니다.

When Metrorail expanded transit into the suburbs

메트로레일(지하철공사)이 교외지역으로 노선을 확장하여

and opened a station nearby to this site,

이 대상지 근처에 지하철역을 신설한 당시에,

the owners decided

대지의 소유주들도

to build a new parking deck

주차건물을 짓기로 했습니다.

and then insert on top of their surface lots

그리고 주차건물의 지상에는

a new Main Street, several apartments

새로운 중심도로와 공동주택,

and condo buildings,

아파트를 건설했죠.

while keeping the existing office buildings.

기존의 업무용 건물들도 유지하면서 말입니다.

Here is the site in 1940:

이곳은, 1940년에

It was just a little farm

'하얏츠빌'이라는 마을의

in the village of Hyattsville.

작은 농장이었습니다.

By 1980, it had been subdivided

그러나 1980년에 필지가 나누어져서,

into a big mall on one side

한쪽에는 대형쇼핑몰이,

and the office park on the other

다른 한쪽에는 복합상업지구가 들어섰죠.

and then some buffer sites for a library

그 사이에는 도서관이,

and a church to the far right.

우측 끝에는 교회가 생겼죠.

Today, the transit,

오늘날에는,

the Main Street and the new housing

교통체계, 도로, 주거시설이

have all been built.

모두 갖추어져 있습니다.

Eventually, I expect that the streets

결국, 도로는 아마도

will probably extend through a redevelopment of the mall.

쇼핑몰의 재개발에 따라 확장될 것입니다.

Plans have already been announced

이미 재개발이 예정된 쇼핑몰 상부에

for a lot of those garden apartments

정원이 딸린 아파트를

above the mall to be redeveloped.

대거 짓는다는 계획안이 발표되었습니다

Transit is a big driver of retrofits.

교통체계는 재개발의 주요 요인이죠.

So here's what it looks like.

현재의 모습은 이렇습니다.

You can sort of see the funky new condo buildings

파격적인 아파트들과

in between the office buildings

사이사이의 복합상업용지,

and the public space and the new Main Street.

그리고 공공 공간과 중심도로가 보이죠.

This one is one of my favorites, Belmar.

다음은 제가 개인적으로 좋아하는 곳입니다.

I think they really built an attractive place here

'벨마'라는 곳인데죠, 정말 매력적인 공간인 것 같습니다.

and have just employed all-green construction.

친환경 건축공법을 모두 적용했습니다.

There's massive P.V. arrays on the roofs

지붕에는 태양열 발전장치와

as well as wind turbines.

풍력 발전용 터빈이 빽빽합니다.

This was a very large mall

100에이커에 달하는 이 슈퍼블록을

on a hundred-acre superblock.

대형 쇼핑몰이 독차지하고 있었지만,

It's now 22

지금은 22개의 블럭으로 나뉘어

walkable urban blocks

보행친화적인 도시환경이 되었습니다.

with public streets,

공공 가로들과

two public parks, eight bus lines

두 개의 공원, 8개의 버스 노선,

and a range of housing types,

그리고 다양한 형태의 주택이 존재하죠.

and so it's really given Lakewood, Colorado

콜로라도주의 레이크우드에

the downtown

이런 교외지역에 한번도 존재하지 않았던

that this particular suburb never had.

도심과 같은 환경이 생긴 것입니다.

Here was the mall in its heyday.

지금 보시는 것은, 어떤 쇼핑몰의 전성기 때 모습입니다.

They had their prom in the mall. They loved their mall.

쇼핑몰 내에서 졸업무도회도 했었고요, 아주 인기있는 곳이었죠.

So here's the site in 1975

1975년도에는

with the mall.

이랬었지만,

By 1995, the mall has died.

1995년도에 쇼핑몰은 폐업하고

The department store has been kept --

백화점만 살아남았습니다.

and we found this was true in many cases.

사실 이런 경우가 상당수 존재합니다.

The department stores are multistory; they're better built.

백화점 건물은 고층으로 꽤 잘 지어졌기에

They're easy to be re-adapted.

개조하여 사용하기가 수월합니다.

But the one story stuff ...

하지만 단층의 건물은...

that's really history.

구닥다리밖에 안되죠.

So here it is at projected build-out.

그래서 재개발공사가 시작됐습니다.

This project, I think, has great connectivity

이 프로젝트의 특징은

to the existing neighborhoods.

기존 주거단지와의 연결성이라고 생각합니다.

It's providing 1,500 households with the option

1,500세대의 주민들에게

of a more urban lifestyle.

보다 도시적인 생활방식을 제공하는 거죠.

It's about two-thirds built out right now.

3분의 2정도 공사가 진행된 현재,

Here's what the new Main Street looks like.

이러한 중심가로를 보여주고 있습니다.

It's very successful,

이 프로젝트는 상당히 성공적이어서

and it's helped to prompt --

덴버 시내에 있는

eight of the 13

13개의 쇼핑몰 중

regional malls in Denver

8군데도 뒤이어

have now, or have announced plans to

재개발되고 있거나

be, retrofitted.

재개발 계획 중에 있게 되었죠.

But it's important to note that all of this retrofitting

그렇지만 주의할 점은,

is not occurring --

재개발이 언제나 이런 식으로

just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.

도시 전체를 갈아 엎지는 않는다는 사실입니다.

No, it's pockets of walkability

부지의 활용도를 높여

on the sites of

보행영역을 확장시키는

under-performing properties.

결과를 낳음으로서,

And so it's giving people more choices,

주민들에게 선택의 다양성을 제공하기도 합니다.

but it's not taking away choices.

기존의 영역도 유지하면서 말이죠.

But it's also not really enough

그러나 단순히

to just create pockets of walkability.

영역을 늘리는 것만으로는 충분하지 않습니다.

You want to also try to get more systemic transformation.

좀더 체계적인 변화가 필요합니다.

We need to also retrofit the corridors themselves.

바로, 연결통로인 거리의 개선이죠.

So this is one that has been

사례로, 캘리포니아 주의

retrofitted in California.

도로변 상업지역을 보여드리죠.

They took the commercial strip

아래쪽 흑백사진에서 보이는

shown on the black-and-white images below,

상점들을 모두 없애고

and they built a boulevard

가로수 길을 조성하여

that has become the Main Street for their town.

이 지역의 새로운 중심가로로 새단장했습니다.

And it's transformed from being

그 결과,

an ugly, unsafe,

추악하고 위험산만했던,

undesirable address,

모두가 살기 꺼려했던 지역이

to becoming a beautiful,

아름답고 매력적이고

attractive, dignified sort of good address.

심지어 품위있는 주거지가 되었습니다.

I mean now we're hoping we start to see it;

이러한 결과를 곧 확인할 수 있을 것입니다.

they've already built City Hall, attracted two hotels.

이미, 시청과 호텔 두 곳이 신축되었습니다.

I could imagine beautiful housing going up along there

더이상 한 그루의 나무도 베지 않고

without tearing down another tree.

아름다운 주택이 들어설 겁니다.

So there's a lot of great things,

좋은 점이 상당히 많습니다.

but I'd love to see more corridors getting retrofitting.

더 많은 거리가 재개발 된다면 좋겠네요.

But densification

한편, 고밀화가

is not going to work everywhere.

어디에서나 효과를 보진 않습니다.

Sometimes re-greening

어떤 곳에서는

is really the better answer.

재녹지화 방법이 더 낫죠.

There's a lot to learn from successful

미시간 주의 플린트에서

landbanking programs

성공적이었던 랜드뱅킹 사업으로부터

in cities like Flint, Michigan.

배울 점이 많습니다.

There's also a burgeoning suburban farming movement --

교외지역에서 농사짓기 열풍이 일어나고

sort of victory gardens meets the Internet.

몇몇 개인정원들은 인터넷에서 소개되었죠.

But perhaps one of the most important re-greening aspects

하지만 재녹지화 정책의 핵심은 아마도

is the opportunity to restore

지역의 생태를

the local ecology,

복원시킨다는 점입니다.

as in this example outside of Minneapolis.

미니애폴리스 주 외곽지역의 사례를 보시죠.

When the shopping center died,

이 쇼핑센터가 문을 닫자,

the city restored the site's

당국은 이곳을

original wetlands,

원래대로 습지로 복원하고

creating lakefront property,

호숫가 부동산에

which then attracted private investment,

민간 투자를 끌어들였죠.

the first private investment to this very low-income neighborhood

저소득층 주거지인 이곳에, 40년만에 처음으로

in over 40 years.

민간 투자가 발생한 것입니다.

So they've managed to both restore the local ecology

지역의 생태와 경제를

and the local economy at the same time.

한꺼번에 되살리게 된 셈이죠.

This is another re-greening example.

이것은 재녹지화의 또다른 예인데요,

It also makes sense in very strong markets.

시장 측면에서도 성공적이었습니다.

This one in Seattle

시애틀에 위치한

is on the site of a mall parking lot

한 쇼핑몰 주차장입니다.

adjacent to a new transit stop.

신설 대중교통시설 인근에 위치해 있는데요,

And the wavy line

물결모양의 길은

is a path alongside a creek that has now been daylit.

햇빛에 비치는 시내를 따라갑니다.

The creek had been culverted under the parking lot.

이 시내는 한때 주차장 아래로 지나가게 되어 있었지만

But daylighting our creeks

햇빛을 받도록 개조하여

really improves their water quality

수질도 향상시키고

and contributions to habitat.

주거환경에도 일조했죠.

So I've shown you some of

여태껏 보여드린 사례들은

the first generation of retrofits.

재개발의 1세대라고 할 수 있습니다.

What's next?

그럼 다음은 무엇일까요?

I think we have three challenges for the future.

앞으로 우리가 도전해야 할 논점들을 세가지로 정리할 수 있습니다.

The first is to plan retrofitting

첫째, 재개발을 계획할 때,

much more systemically

훨씬 체계적으로, 그리고

at the metropolitan scale.

대도시적 규모로 이뤄져야 합니다.

We need to be able to target

어느 지역이 재녹지화 되어야 하는지,

which areas really should be re-greened.

어느 지역이 개발되어야 하는지,

Where should we be redeveloping?

어느 지역이 재활용되어야 하는지

And where should we be encouraging re-inhabitation?

그 대상지를 제대로 정할 수 있어야 합니다.

These slides just show two images

지금 보시는 두 사진들은

from a larger project

방금 말씀드린 내용들을 이루려 노력한

that looked at trying to do that for Atlanta.

아틀란타의 한 프로젝트입니다.

I led a team that was asked to imagine

제가 이끌었던 이 프로젝트는

Atlanta 100 years from now.

아틀란타의 100년 후를 상상하는 일이었죠.

And we chose to try to reverse sprawl

우리는 도시의 확장을 멈출 방법을 생각해 보았습니다.

through three simple moves -- expensive, but simple.

세가지의 간단한 조치였죠. 비용은 꽤 들지만 간단합니다.

One, in a hundred years,

하나, 100년 안에

transit on all major

모든 주요 철도와 도로에

rail and road corridors.

대중교통시설을 갖추는 방법.

Two, in a hundred years,

둘, 100년 안에

thousand foot buffers

모든 수변지대에 아울러

on all stream corridors.

천 군데의 완충공간을 갖추는 방법.

It's a little extreme, but we've got a little water problem.

이 방법은 조금 지나치지만.. 수질에 문제가 좀 있거든요..

In a hundred years,

그리고 셋, 100년 안에

subdivisions that simply end up too close to water

대지의 구획 경계선이 수변에 너무 가깝거나

or too far from transit won't be viable.

교통시설에서 너무 멀지 않게 하는 방법.

And so we've created the eco-acre

이미 우리는 이러한 친환경적인 변화를 시작하여

transfer-to-transfer development rights

교통로를 개발하는 방식의

to the transit corridors

재개발은 그만두고

and allow the re-greening

생각을 달리하여

of those former subdivisions

식량과 에너지 생산을 위해

for food and energy production.

기존의 대지를 녹지화하고 있습니다.

So the second challenge

우리의 두 번째 도전대상은

is to improve the architectural design quality

재개발의 건축 디자인 측면을

of the retrofits.

발전시키는 일입니다.

And I close with this image

자, 이 사진을 보시면,

of democracy in action:

실천의 민주주의를 느낄 수 있죠.

This is a protest that's happening

메릴랜드 주의 실버 스프링 재개발 과정에서

on a retrofit in Silver Spring, Maryland

인조잔디 녹지에 반대하는

on an Astroturf town green.

시위가 벌어졌습니다.

Now, retrofits are often accused

재개발은 종종

of being examples of faux downtowns

가짜 도심과 겉보기 어바니즘으로

and instant urbanism,

비난받습니다.

and not without reason; you don't get much more phony

그리고, 인공잔디와 같은 겉치레가

than an Astroturf town green.

더이상 없어야 한다는 데에는 이유가 있죠.

I have to say, these are very hybrid places.

이 공간들은 매우 잡다합니다.

They are new but trying to look old.

새로 생겨났는데, 오래된 것처럼 보이려 하죠.

They have urban streetscapes,

도시의 가로풍경에

but suburban parking ratios.

교외지 수준의 주차장이 있습니다.

Their populations are

인구분포를 보면

more diverse than typical suburbia,

전형적인 교외지역보다는 다양하지만

but they're less diverse than cities.

도심지보다는 덜 다양합니다.

And they are

분명 공공 공간이지만

public places,

민간기업들에 의해

but that are managed by private companies.

운영, 관리되고 있죠.

And just the surface appearance

이런 인공잔디와 같은,

are often -- like the Astroturf here --

겉모습뿐인 모습들은

they make me wince.

저를 움찔하게 만들죠.

So, you know, I mean I'm glad that

다시 말해, 어바니즘이 제 역할을

the urbanism is doing its job.

하고 있다는 사실은 다행입니다.

The fact that a protest is happening

반대 시위가 주는 의미는

really does mean

사실상

that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,

블럭, 거리, 공공 공간의 배치가

compromised as it may be,

절충되는 일이

is still a really great thing.

아직도 매우 중요하다는 것이죠.

But we've got to get the architecture better.

하지만 좀 더 나은 건축물이 필요합니다.

The final challenge is for all of you.

마지막 세 번째 도전은 여러분의 몫입니다.

I want you to join the protest

저는 여러분 모두가 이러한 시위에 참여하여

and start demanding

보다 지속가능한 교외지역과

more sustainable suburban places --

보다 지속가능한 공간, 시대를

more sustainable places, period.

요구하시길 바랍니다.

But culturally,

문화적으로,

we tend to think that downtowns

우리는 도심을 역동적인 곳으로

should be dynamic, and we expect that.

기대하는 경향이 있죠.

But we seem to have an expectation

반대로, 교외지역에 대한 우리의 기대는

that the suburbs should forever remain frozen

그곳이 처음 생겨났을 때의 모습 그대로,

in whatever adolescent form

마치 청소년과 같은 상태로

they were first given birth to.

영원히 머물러야 한다는 것입니다.

It's time to let them grow up,

이제 좀 클 때도 됐죠.

so I want you

그러므로 여러분,

to all support the zoning changes,

지역제의 변화, 도로폭 및 인프라 구축 등

the road diets, the infrastructure improvements

여러분 주변의 동네에 곧 들어설 재개발 사업을

and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.

적극 지지해 주시길 바랍니다.

Thank you.

감사합니다.