Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia

מתרגם: Ido Dekkers מבקר: Zeeva Livshitz

In the last 50 years,

ב-50 השנים האחרונות

we've been building the suburbs

אנו בונים את הפרברים

with a lot of unintended consequences.

עם הרבה השלכות לא-מכוונות.

And I'm going to talk about some of those consequences

ואני אדבר על כמה מההשלכות הללו,

and just present a whole bunch of really interesting projects

ואציג מספר מיזמים מעניינים מאד

that I think give us tremendous reasons

שלדעתי נותנים לנו סיבות מצוינות

to be really optimistic

להיות ממש אופטימיים ולקוות

that the big design and development project of the next 50 years

שמיזם העיצוב והפיתוח הגדול של 50 השנים הבאות

is going to be retrofitting suburbia.

יהיה שיפור פני הפרברים.

So whether it's redeveloping dying malls

אז בין אם זה פיתוח מחדש של קניונים שוממים

or re-inhabiting dead big-box stores

או באיכלוס מחדש של חנויות-ענק נטושות

or reconstructing wetlands

או בשיקום אדמות ביצה

out of parking lots,

שעשו מהן חניונים,

I think the fact is

אני חושבת שהעובדה היא

the growing number

שהמספר ההולך וגדל

of empty and under-performing,

של מקומות ריקים ולא-מתפקדים,

especially retail, sites

בעיקר אתרי מכירות,

throughout suburbia

בכל רחבי הפרברים

gives us actually a tremendous opportunity

מעניק לנו הזדמנות כבירה

to take our least-sustainable

לקחת את הנופים הפחות-מקיימים

landscapes right now

שיש לנו כרגע

and convert them into

ולהפוך אותם

more sustainable places.

למקומות יותר ברי-קיימא.

And in the process, what that allows us to do

ואגב כך זה מאפשר לנו

is to redirect a lot more of our growth

לנתב מחדש הרבה יותר מהצמיחה שלנו

back into existing communities

בחזרה לקהילות הקיימות

that could use a boost,

שזקוקות לדחיפה,

and have the infrastructure in place,

וכבר קיימת בהן התשתית,

instead of continuing

במקום להמשיך

to tear down trees

לכרות עצים

and to tear up the green space out at the edges.

ולהרוס את האזורים הירוקים שבשוליים.

So why is this important?

אז למה זה חשוב?

I think there are any number of reasons,

לדעתי יש הרבה סיבות,

and I'm just going to not get into detail but mention a few.

לא אכנס לפרטים, אלא רק אציין כמה מהן.

Just from the perspective of climate change,

רק מההיבט של שינויי האקלים,

the average urban dweller in the U.S.

התושב העירוני הממוצע בארה"ב

has about one-third the carbon footprint

יוצר כשליש משיעור עקבות פחמן

of the average suburban dweller,

ממה שיוצר תושב הפרברים,

mostly because suburbanites drive a lot more,

בעיקר כי תושבי הפרברים נוהגים הרבה יותר,

and living in detached buildings,

וכשגרים בבתים נפרדים,

you have that much more exterior surface

יש הרבה יותר פני-שטח חיצוניים

to leak energy out of.

שהאנרגיה יכולה להיפלט מהם.

So strictly from

אז אך ורק

a climate change perspective,

מההיבט של שינויי אקלים,

the cities are already

הערים הן כבר

relatively green.

יחסית ירוקות.

The big opportunity

ההזדמנות הגדולה

to reduce greenhouse gas emissions

להפחתת פליטת גזי החממה

is actually in urbanizing

טמונה בעצם בעיור

the suburbs.

של הפרברים.

All that driving that we've been doing out in the suburbs,

בכל הנסיעות שלנו בפרברים,

we have doubled the amount of miles we drive.

הכפלנו את כמות הק"מ שאנחנו נוסעים.

It's increased our dependence

זה הגביר את התלות שלנו

on foreign oil

בנפט זר

despite the gains in fuel efficiency.

למרות השיפורים בצריכת הדלק.

We're just driving so much more;

אנו פשוט נוהגים הרבה יותר;

we haven't been able to keep up technologically.

ולא הצלחנו לעמוד בקצב מבחינה טכנולוגית.

Public health is another reason

בריאות הציבור היא סיבה נוספת

to consider retrofitting.

לשקול את שיפור הפרברים.

Researchers at the CDC and other places

חוקרים במרכז לבקרת מחלות ובמקומות נוספים

have increasingly been linking

מוצאים יותר ויותר זיקה

suburban development patterns

בין דפוסים של פיתוח הפרברים

with sedentary lifestyles.

ובין סגנון-חיים בלתי-פעיל.

And those have been linked then

ובין שני אלה נמצאה זיקה

with the rather alarming,

לעניין המדאיג למדי

growing rates of obesity,

של שיעורי ההשמנה ההולכים וגדלים,

shown in these maps here,

שאפשר לראות במפות האלה,

and that obesity has also been triggering

וההשמנה גם גורמת

great increases in heart disease

לעליות חדות במחלות הלב

and diabetes

ובסוכרת

to the point where a child born today

עד כדי כך שילד שנולד היום

has a one-in-three chance

יש לו סיכוי של אחד לשלוש

of developing diabetes.

לפתח סוכרת.

And that rate has been escalating at the same rate

והקצב הזה עולה ביחס ישר

as children not walking

למספר הילדים

to school anymore,

שכבר לא הולכים ברגל לביה"ס,

again, because of our development patterns.

שוב, בגלל דפוסי הפיתוח שלנו.

And then there's finally -- there's the affordability question.

ולבסוף ישנה שאלת הכסף.

I mean, how affordable is it

כלומר, כמה עולה

to continue to live in suburbia

להמשיך ולגור בפרברים

with rising gas prices?

לאור עליית מחיר הדלק?

Suburban expansion to cheap land,

התרחבות הפרברים לקרקעות זולות,

for the last 50 years --

ב-50 השנים האחרונות --

you know the cheap land out on the edge --

אותן קרקעות זולות שבשולי העיר --

has helped generations of families

עזרו לדורות של משפחות

enjoy the American dream.

ליהנות מהחלום האמריקאי.

But increasingly,

אבל במידה הולכת וגוברת,

the savings promised

החסכון המובטח

by drive-till-you-qualify affordability --

לפי שיטת "סע עד לבית שתוכל להרשות לעצמך לקנות" --

which is basically our model --

שהוא בעצם המודל שלנו --

those savings are wiped out

החסכון הזה נמחק

when you consider the transportation costs.

כשלוקחים בחשבון את עלויות התחבורה.

For instance, here in Atlanta,

לדוגמה, פה באטלנטה,

about half of households

בערך לכחצי מבתי האב

make between $20,000 and $50,000 a year,

יש הכנסות של 20,000-50,000 דולר לשנה,

and they are spending 29 percent of their income

ומבזבזים 29% מההכנסה שלהם

on housing

על דיור

and 32 percent

ו-32%

on transportation.

על תחבורה.

I mean, that's 2005 figures.

ואלה נתונים מ-2005,

That's before we got up to the four bucks a gallon.

לפני שהמחירים עלו מעל 4 דולר לגלון דלק.

You know, none of us

איש מאיתנו

really tend to do the math on our transportation costs,

לא רגיל לחשב את עלויות התחבורה שלנו,

and they're not going down

והן לא ירדו

any time soon.

בעתיד הקרוב.

Whether you love suburbia's leafy privacy

בין אם אוהבים את הפרטיות הרבה של הפרברים

or you hate its soulless commercial strips,

או שונאים את אזורי הקניות חסרי הרגש שלהם,

there are reasons why it's important to retrofit.

ישנן סיבות מדוע חשוב לחדש.

But is it practical?

אבל האם זה מעשי?

I think it is.

אני חושבת שכן.

June Williamson and I have been researching this topic

ג'ון ויליאמסון ואני חוקרות את הנושא הזה

for over a decade,

כבר יותר מעשר שנים,

and we've found over 80

ומצאנו יותר מ-80

varied projects.

מיזמים שונים.

But that they're really all market driven,

והם באמת מונעים על ידי השוק,

and what's driving the market in particular --

ומה שבמיוחד מניע את השוק --

number one -- is major demographic shifts.

הוא קודם כל שינויים דמוגרפיים רציניים.

We all tend to think of suburbia

כולנו נוטים לראות בפרברים

as this very family-focused place,

מקום מאד ממוקד-משפחה,

but that's really not the case anymore.

אבל זה כבר לא כך.

Since 2000,

מאז שנת 2000,

already two-thirds of households in suburbia

בשני שלישים ממשקי הבית בפרברים

did not have kids in them.

אין ילדים.

We just haven't caught up with the actual realities of this.

אנו פשוט לא עומדים בקצב של המציאות בשטח.

The reasons for this have a lot to with

הסיבות לכך קשורות

the dominance of the two big

בדומיננטיות של שתי

demographic groups right now:

הקבוצות הדמוגרפיות הגדולות כיום:

the Baby Boomers retiring --

דור ה"בייבי בום" יוצא לגמלאות--

and then there's a gap,

וקיים פער,

Generation X, which is a small generation.

דור ה"איקס", שזה דור קטן.

They're still having kids --

הם עדיין מביאים ילדים לעולם --

but Generation Y hasn't even started

אבל דור ה"וואיי" טרם הגיע

hitting child-rearing age.

לגיל גידול הילדים.

They're the other big generation.

זה הדור הגדול הנוסף.

So as a result of that,

כתוצאה מכך,

demographers predict

הדמוגרפים חוזים

that through 2025,

שעד שנת 2025,

75 to 85 percent of new households

ב-75% - 85% ממשקי הבית החדשים

will not have kids in them.

לא יהיו ילדים.

And the market research, consumer research,

סקרי שוק, סקרי צרכנים,

asking the Boomers and Gen Y

ששואלים את דור ה"בייבי בום" ואת דור ה"וואיי"

what it is they would like,

מה הם מעדיפים,

what they would like to live in,

איפה הם ירצו להתגורר

tells us there is going to be a huge demand --

אומרים לנו שהולך להיות ביקוש אדיר --

and we're already seeing it --

ואנו כבר יכולים לראות זאת --

for more urban lifestyles

לסגנונות חיים עירוניים יותר

within suburbia.

בתוך הפרברים.

That basically, the Boomers want to be able to age in place,

כלומר שבעצם, דור ה"בייבי בום" מעוניין להזדקן בביתו,

and Gen Y would like to live

ודור ה"וואיי" רוצה לחיות

an urban lifestyle,

באורח חיים עירוני,

but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

אבל רוב מקומות העבודה שלהם ימשיכו להיות בפרברים.

The other big dynamic of change

דינמיקת השינוי הגדולה השניה

is the sheer performance of

היא עצם מצבו הפיזי

underperforming asphalt.

של האספלט הגרוע.

Now I keep thinking this would be a great name

אני כל הזמן חושבת שזה עשוי להיות שם מעולה

for an indie rock band,

ללהקת אינדי-רוק,

but developers generally use it

אבל המפתחים משתמשים בה

to refer to underused parking lots --

לתאר את מגרשי החנייה חסרי השימוש --

and suburbia is full of them.

והפרברים מלאים בהם.

When the postwar suburbs were first built

כשנבנו לראשונה הפרברים של אחרי המלחמה

out on the cheap land

על קרקעות זולות

away from downtown,

הרחק ממרכז העיר,

it made sense to just build

היה הגיוני לבנות

surface parking lots.

רק מגרשי חנייה קרקעיים.

But those sites have now been leapfrogged

אך כעת פוסחים על האתרים הללו

and leapfrogged again,

שוב ושוב.

as we've just continued to sprawl,

אנחנו פשוט המשכנו להתפשט,

and they now have

והיום הם נמצאים

a relatively central location.

במיקום יחסית מרכזי.

It no longer just makes sense.

כבר אין בהם הגיון.

That land is more valuable than just surface parking lots.

לקרקע יש יותר ערך מכדי שתשמש לסתם מגרשי-חניה קרקעיים.

It now makes sense to go back in,

כעת הגיוני לחזור אחורה,

build a deck and build up

להניח רצפה ולבנות לגובה

on those sites.

על האתרים האלה.

So what do you do

אז מה עושים

with a dead mall,

עם קניון נטוש,

dead office park?

פארק משרדים נטוש?

It turns out, all sorts of things.

מתברר שאפשר לעשות כל מיני דברים.

In a slow economy like ours,

בכלכלת-מיתון כמו שלנו,

re-inhabitation is

יישוב מחדש

one of the more popular strategies.

מהווה אחת מהאפשרויות היותר קוסמות.

So this happens to be

זהו במקרה

a dead mall in St. Louis

קניון נטוש בסנט-לואיס

that's been re-inhabited as art-space.

שאוכלס מחדש כמרחב יצירה.

It's now home to artist studios,

הוא משמש כעת לסדנאות אומנים,

theater groups, dance troupes.

להקות תיאטרון, להקות מחול.

It's not pulling in as much tax revenue

הוא לא מכניס מיסים

as it once was,

כמו פעם,

but it's serving its community.

אבל הוא משרת את הקהילה שלו.

It's keeping the lights on.

זה שומר את המקום מואר.

It's becoming, I think, a really great institution.

זה הופך לדעתי למוסד ממש מעולה.

Other malls have been re-inhabited

קניונים אחרים אוכלסו

as nursing homes,

כמוסדות סיעודיים,

as universities,

כאוניברסיטאות,

and as all variety of office space.

וכמרחבים משרדיים מכל המינים.

We also found a lot of examples

מצאנו גם הרבה דוגמאות

of dead big-box stores

של חנויות-ענק נטושות

that have been converted into

ששינו את ייעודן

all sorts of community-serving uses as well --

לכל מיני שימושים קהילתיים נוספים --

lots of schools, lots of churches

המון בתי"ס, המון כנסיות

and lots of libraries like this one.

והמון ספריות כמו זו.

This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,

זו היתה חנות מכולת קטנה של "פוד לאיון",

that is now a public library.

והיום זו ספריה ציבורית.

In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,

פרט לייעוד חדש מתאים להפליא, לדעתי,

they tore up some of the parking spaces,

הם פירקו וסילקו חלק ממגרשי החניה,

put in bioswales to collect and clean the runoff,

הכניסו נתיבי ניקוז כדי לאסוף ולנקות את מי הגשם,

put in a lot more sidewalks

בנו הרבה יותר מדרכות

to connect to the neighborhoods.

שמקשרות בין השכונות.

And they've made this,

והם הפכו את זה,

what was just a store along a commercial strip,

מה שפעם היה חנות פשוטה ברחוב של חנויות,

into a community gathering space.

למרחב התכנסות קהילתי.

This one is a little L-shaped strip shopping center

זה היה פעם מרכז קניות בצורת "ר"

in Phoenix, Arizona.

בפניקס שבאריזונה.

Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,

וכל מה שבעצם עשו לו הוא לצבוע אותו מחדש,

a gourmet grocery,

מעדניה יוקרתית,

and they put up a restaurant in the old post office.

והם בנו מסעדה במשרד הדואר הישן.

Never underestimate the power of food

אסור להמעיט בכוחו של המזון

to turn a place around

כשמדובר בשינוי פניו של מקום

and make it a destination.

והפיכתו למוקד חברתי.

It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.

זה היה כה מוצלח, שכעת הם השתלטו על כל הרחוב.

The real estate ads in the neighborhood

שלטי הנדל"ן בשכונה

all very proudly proclaim,

מכריזים כולם בגאווה,

"Walking distance to Le Grande Orange,"

"ה'לה גרנד אורנג'' נמצא במרחק הליכה"

because it provided its neighborhood

כי זה מספק לשכונה

with what sociologists like to call

את מה שהפסיכולוגים אוהבים לכנות

"a third place."

"מקום שלישי."

If home is the first place

אם הבית הוא המקום הראשון,

and work is the second place,

ומקום העבודה הוא השני,

the third place is where you go to hang out

המקום השלישי הוא זה שאליו הולכים לבלות

and build community.

וליצור קהילה.

And especially as suburbia is becoming

ובמיוחד, ככל שהפרברים

less centered on the family,

פחות מתרכזים סביב המשפחה,

the family households,

סביב משקי הבית,

there's a real hunger

נוצר רעב אמיתי

for more third places.

לעוד מקומות שלישיים.

So the most dramatic retrofits

כך שהשיפורים הבולטים ביותר

are really those in the next category,

הם אלה שבקטגוריה הבאה,

the next strategy: redevelopment.

ובכיוון התכנוני הבא: פיתוח מחדש.

Now, during the boom, there were several

בזמן ה"בום"

really dramatic redevelopment projects

היו כמה מיזמי פיתוח בולטים

where the original building

שבהם המבנה המקורי

was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt

נהרס לגמרי וכל האתר נבנה מחדש

at significantly greater density,

באופן דחוס הרבה יותר,

a sort of compact, walkable urban neighborhoods.

מעין שכונות עירוניות קומפקטיות שאפשר לטייל בהן.

But some of them have been much more incremental.

אבל חלק מהן היו בעלות אופי מצטבר הרבה יותר.

This is Mashpee Commons,

זאת "מאשפי קומונס",

the oldest retrofit that we've found.

השיפור הישן ביותר שמצאנו.

And it's just incrementally, over the last 20 years,

והיא פשוט באופן מצטבר, במשך 20 השנה האחרונות,

built urbanism

בנתה עירוניות

on top of its parking lots.

על גבי מגרשי חניה.

So the black and white photo shows

הצילומים בשחור-לבן מראים

the simple 60's strip shopping center.

את אזור הקניות הפשוט של שנות ה-60.

And then the maps above that

והמפה שמעל מראה

show its gradual transformation

את השינוי ההדרגתי

into a compact,

לכדי כפר קומפקטי

mixed-use New England village,

לשימוש מעורב בסגנון ניו-אינגלנד,

and it has plans now that have been approved

וכעת יש להם תוכניות מאושרות

for it to connect

כדי לקשר אותו

to new residential neighborhoods

לשכונת מגורים חדשה

across the arterials

דרך עורקי התחבורה

and over to the other side.

ועד לצד השני.

So, you know, sometimes it's incremental.

אז לפעמים זו בניה מצטברת.

Sometimes, it's all at once.

ולפעמים זה הכל ביחד.

This is another infill project on the parking lots,

זהו מיזם מילוי נוסף של מגרשי חניה,

this one of an office park outside of Washington D.C.

הפעם של פארק משרדים מחוץ לוושינגטון הבירה.

When Metrorail expanded transit into the suburbs

כשהרכבת העירונית התפשטה לתוך הפרברים

and opened a station nearby to this site,

ופתחה תחנה ליד האתר הזה,

the owners decided

הבעלים החליטו

to build a new parking deck

לבנות קומת חניה חדשה

and then insert on top of their surface lots

ולהכניס מעל המגרשים העיליים

a new Main Street, several apartments

רחוב ראשי חדש, כמה בתי דירות

and condo buildings,

ובניני קונדו.

while keeping the existing office buildings.

מבלי להרוס את בנייני המשרדים הקיימים.

Here is the site in 1940:

הנה האתר ב-1940:

It was just a little farm

זו היתה רק חווה קטנה

in the village of Hyattsville.

בכפר הייטסוויל.

By 1980, it had been subdivided

עד 1980 השטח חולק

into a big mall on one side

לקניון גדול בצד אחד

and the office park on the other

ולפארק משרדים בצד השני

and then some buffer sites for a library

ועוד כמה אתרי הפרדה עבור ספריה

and a church to the far right.

וכנסיה, בקצה הימני.

Today, the transit,

היום, התעבורה,

the Main Street and the new housing

הרחוב הראשי והדיור החדש

have all been built.

נבנו כולם.

Eventually, I expect that the streets

בסופו של דבר אני צופה שהרחובות

will probably extend through a redevelopment of the mall.

ודאי ימשיכו דרך פיתוח מחדש של הקניון.

Plans have already been announced

פורסמו כבר תכניות

for a lot of those garden apartments

לפיתוח של הרבה דירות גן כאלה

above the mall to be redeveloped.

מעל לקניון.

Transit is a big driver of retrofits.

התעבורה היא מניע חזק לשיפורים.

So here's what it looks like.

וככה זה נראה.

You can sort of see the funky new condo buildings

אתם יכולים מעין לראות את בנייני הקונדו החדשים והמגניבים

in between the office buildings

בין בנייני משרדים

and the public space and the new Main Street.

והמרחב הציבורי והרחוב הראשי החדש.

This one is one of my favorites, Belmar.

זה אחד האהובים עלי, בלמר.

I think they really built an attractive place here

אני חושב שהם באמת בנו מקום אטרקטיבי פה

and have just employed all-green construction.

והשתמשו בבניה ירוקה.

There's massive P.V. arrays on the roofs

יש מערכי תאים פוטו וולטאים מסיביים על הגגות

as well as wind turbines.

כמו גם טורבינות רוח.

This was a very large mall

זה היה קניון גדול מאוד

on a hundred-acre superblock.

על סופר בלוק של ארבע מאות דונם.

It's now 22

זה עכשיו 22

walkable urban blocks

בלוקים אורבניים שאפשר ללכת בהם

with public streets,

עם רחובות ציבוריים,

two public parks, eight bus lines

שני פארקים ציבוריים, שמונה קווי אוטובוסים

and a range of housing types,

ומגוון סוגי בניה,

and so it's really given Lakewood, Colorado

וכך זה באמת נתן ללייקווד, קולורדו

the downtown

את העיר התחתית

that this particular suburb never had.

שלפרוור הספציפי הזה מעולם לא היה.

Here was the mall in its heyday.

כאן היה הקניון בעבר.

They had their prom in the mall. They loved their mall.

הם חגגו את מסיבת סיום התיכון בקניון. הם אהבו את הקניון שלהם.

So here's the site in 1975

אז הנה האתר ב1975

with the mall.

עם הקניון.

By 1995, the mall has died.

עד 1995, הקניון מת.

The department store has been kept --

חנות הכלבו נשארה --

and we found this was true in many cases.

ומצאנו שזה נכון בהרבה מקרים.

The department stores are multistory; they're better built.

חנויות הכלבו הן רב קומתיות; הן בנויות טוב יותר.

They're easy to be re-adapted.

הן קלות ליעוד מחדש.

But the one story stuff ...

אבל אלה עם הקומה האחת ...

that's really history.

זה באמת הסטוריה.

So here it is at projected build-out.

אז הנה זה בחזון לבניה.

This project, I think, has great connectivity

לפרוייקט, אני חושב, יש קישור חזק

to the existing neighborhoods.

לשכונות הקיימות.

It's providing 1,500 households with the option

הוא מספק 1,500 יחידות דיור עם אופציה

of a more urban lifestyle.

לסגנון חיים אורבני יותר.

It's about two-thirds built out right now.

כ-שני שלישים ממנו בנויים עכשיו.

Here's what the new Main Street looks like.

כך נראה הרחוב הראשי.

It's very successful,

הוא מאוד מוצלח,

and it's helped to prompt --

והוא עזר לדחוף --

eight of the 13

שמונה מתוך 13

regional malls in Denver

הקניונים האזורים בדנוור

have now, or have announced plans to

יש עכשיו, או הודיעו על תוכניות

be, retrofitted.

למתיחת פנים.

But it's important to note that all of this retrofitting

אבל חשוב לשים לב שכל השינויים האלו

is not occurring --

לא קורים

just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.

כשרק בולדוזרים באים ומורידים את כל העיר.

No, it's pockets of walkability

לא, זה איים של אזורי הליכה

on the sites of

על האתרים של

under-performing properties.

נכסים שלא מנוצלים הייטב.

And so it's giving people more choices,

אז זה נותן לאנשים יותר בחירה,

but it's not taking away choices.

אבל זה לא לוקח מהבחירה.

But it's also not really enough

אבל זה לא ממש מספיק

to just create pockets of walkability.

רק ליצור איים של אזורי הליכה.

You want to also try to get more systemic transformation.

רוצים גם לנסות לעשות שינויים יותר סיסטמטיים.

We need to also retrofit the corridors themselves.

אנחנו צריכים לשנות את המסדרונות עצמם.

So this is one that has been

אז זה אחד

retrofitted in California.

ששונה בקליפורניה.

They took the commercial strip

הם לקחו את הרחוב המסחרי

shown on the black-and-white images below,

שנראה בשחור לבן למטה,

and they built a boulevard

והם בנו שדרה

that has become the Main Street for their town.

שהפכה לרחוב הראשי לעירם.

And it's transformed from being

וזה הפך מלהיות

an ugly, unsafe,

אזור מכוער, לא בטוח

undesirable address,

ולא רצוי,

to becoming a beautiful,

לאזור יפיפה,

attractive, dignified sort of good address.

מושך, מכובד וסוג של כתובת טובה.

I mean now we're hoping we start to see it;

אני מתכוונת שעכשיו אנחנו מקווים להתחיל לראות אותו;

they've already built City Hall, attracted two hotels.

הם כבר בנו את בניין העירייה, הביאו שני בתי מלון.

I could imagine beautiful housing going up along there

אני יכולה לדמיין בתים יפיפיים שקמים שם

without tearing down another tree.

בלי לעקור עץ נוסף.

So there's a lot of great things,

אז יש הרבה דברים טובים,

but I'd love to see more corridors getting retrofitting.

אבל הייתי שמחה לראות יותר מסדרונות משופרים.

But densification

אבל דיחוס

is not going to work everywhere.

לא יעבוד בכל מקום.

Sometimes re-greening

לפעמים החזרת הירוק

is really the better answer.

הוא באמת תשובה טובה יותר.

There's a lot to learn from successful

יש הרבה ללמוד מהצלחות

landbanking programs

של תוכניות של בנקי קרקעות

in cities like Flint, Michigan.

בערים כמו פלינט, מישיגן.

There's also a burgeoning suburban farming movement --

יש גם קהילת חקלאות עירונית מתפתחת --

sort of victory gardens meets the Internet.

סוג של גני ניצחון פוגשים את האינטרנט.

But perhaps one of the most important re-greening aspects

אבל אולי אחד מהדברים הכי חשובים בהיבט ההפיכה מחדש לירוק

is the opportunity to restore

הוא ההזדמנות לשחזר

the local ecology,

את האקולוגיה המקומית,

as in this example outside of Minneapolis.

כמו בדוגמה זו שמחוץ למיניאפוליס.

When the shopping center died,

כשהמרכז המסחרי מת,

the city restored the site's

העיר שיקמה את האתר

original wetlands,

לביצות המקוריות,

creating lakefront property,

ויצרה נכסים שפונים לאגם,

which then attracted private investment,

שמשכו השקעות פרטיות,

the first private investment to this very low-income neighborhood

ההשקעה הפרטית הראשונה לשכונה עם ההכנסה הנמוכה הזו

in over 40 years.

ב40 השנים האחרונות.

So they've managed to both restore the local ecology

אז הם הצליחו גם לשקם את האקולוגיה המקומית

and the local economy at the same time.

והכלכלה המקומית באותו הזמן.

This is another re-greening example.

זה עוד דוגמה להחזרת הירוק.

It also makes sense in very strong markets.

היא גם הגיונית מאוד בשווקים חזקים מאוד.

This one in Seattle

זה בסיאטל

is on the site of a mall parking lot

הוא על אתר של מגרש חנייה של קניון

adjacent to a new transit stop.

סמוך לתחנת תחבורה ציבורית סמוכה.

And the wavy line

והקו הגלי

is a path alongside a creek that has now been daylit.

הוא שביל במקביל לנחל שעכשיו הוצא לאור.

The creek had been culverted under the parking lot.

הנחל נותב מתחת למגרש החניה.

But daylighting our creeks

אבל הוצאה לאור של נחלים

really improves their water quality

באמת משפרת את איכות המים שלהם

and contributions to habitat.

ותורמת לסביבה

So I've shown you some of

.אז הראיתי כמה

the first generation of retrofits.

מהדורות הראשונים של שיפור סביבתי.

What's next?

מה הלאה?

I think we have three challenges for the future.

אני חושבת שיש לנו שלושה אתגרים לעתיד.

The first is to plan retrofitting

הראשון הוא לתכנן שיפורים

much more systemically

באופן סיסטמי יותר

at the metropolitan scale.

ברמה המטרופוליטנית.

We need to be able to target

אנחנו צריכים להיות מסוגלים להגיד

which areas really should be re-greened.

איזה אזורים באמת צריכים הסבה לירוק.

Where should we be redeveloping?

איפה אנחנו צריכים פיתוח מחדש?

And where should we be encouraging re-inhabitation?

ואיפה אנחנו צריכים לעודד דיור מחדש?

These slides just show two images

השקפים האלה מראים רק שתי תמונות

from a larger project

מפרוייקט גדול

that looked at trying to do that for Atlanta.

שבחן ניסיון לעשות את זה לאטלנטה.

I led a team that was asked to imagine

אני הובלתי צוות שהתבקש לדמיין

Atlanta 100 years from now.

את אטלנטה בעוד 100 שנה.

And we chose to try to reverse sprawl

ובחרנו לנסות להפוך את הפרוור

through three simple moves -- expensive, but simple.

דרך שלושה שלבים פשוטים -- יקרים אבל פשוטים.

One, in a hundred years,

אחד, בעוד מאה שנה,

transit on all major

תחבורה בכל

rail and road corridors.

מסדרונות הרכבת והכבישים.

Two, in a hundred years,

שתיים, בעוד מאה שנה,

thousand foot buffers

אזורי חציצה של 300 מטר

on all stream corridors.

בכל מסדרונות הנחלים.

It's a little extreme, but we've got a little water problem.

זה די קיצוני, אבל יש לנו בעיית מים קטנה.

In a hundred years,

בעוד מאה שנה,

subdivisions that simply end up too close to water

חלוקות משנה שפשוט נגמרות קרוב מדי למים

or too far from transit won't be viable.

או רחוק מדי מתחבורה לא תהיינה אפשריות.

And so we've created the eco-acre

אז יצרנו את העברת האקו-אייקר

transfer-to-transfer development rights

להעברת זכויות פיתוח

to the transit corridors

למסדרונות התחבורה

and allow the re-greening

ולאפשר להוריק מחדש

of those former subdivisions

את כל החלוקות הקודמות

for food and energy production.

ליצור אוכל ואנרגיה.

So the second challenge

אז האתגר השני

is to improve the architectural design quality

הוא לשפר את איכות העיצוב הארכיטקטוני

of the retrofits.

של השיפורים.

And I close with this image

ואני מסיימת עם התמונה הזו

of democracy in action:

של דמוקרטיה בפעולה:

This is a protest that's happening

זו מחאה שמתרחשת

on a retrofit in Silver Spring, Maryland

בשיפור בסילבר ספרינגס, מרילנד

on an Astroturf town green.

על פארק עירוני עם דשא סינטטי.

Now, retrofits are often accused

עכשיו, שיפורים מואשמים פעמים רבות

of being examples of faux downtowns

שהם מהווים דוגמה לעיר תחתית מדומה

and instant urbanism,

ואורבניזם שנעשה בן רגע,

and not without reason; you don't get much more phony

ולא בלי סיבה; אתם לא מקבלים משהו מזוייף יותר

than an Astroturf town green.

מפארק עירוני עם דשא סינטטי.

I have to say, these are very hybrid places.

אני חייבת לומר, אלה מקומות מאוד היברידיים.

They are new but trying to look old.

הם חדשים אבל מנסים להראות ישנים.

They have urban streetscapes,

יש להם נוף רחובות עירוני,

but suburban parking ratios.

אבל יחסי חנייה של הפרוורים.

Their populations are

האוכלוסיות שלהם

more diverse than typical suburbia,

יותר מגוונות מהפרוורים הטיפוסיים,

but they're less diverse than cities.

אבל הן פחות מגוונות מערים.

And they are

והם

public places,

מקומות ציבוריים,

but that are managed by private companies.

אבל מנוהלים על ידי חברות פרטיות.

And just the surface appearance

ורק חזות הפנים

are often -- like the Astroturf here --

הרבה פעמים -- כמו הדשא המלאכותי פה --

they make me wince.

הם גורמים לי להתכווץ.

So, you know, I mean I'm glad that

אז, אתם יודעים, אני מתכוונת שאני שמחה

the urbanism is doing its job.

שהאורבניות עושה את עבודתה.

The fact that a protest is happening

העובדה שמחאה קורית

really does mean

באמת אומרת

that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,

שהמבנה של הבלוקים, הרחובות והבלוקים, ההכנסה של המרחב הציבורי,

compromised as it may be,

מתפשר עד כמה שיהיה,

is still a really great thing.

זה עדיין דבר נפלא.

But we've got to get the architecture better.

אבל אנחנו חייבים לשפר את הארכיטקטורה.

The final challenge is for all of you.

האתגר האחרון הוא לכולכם.

I want you to join the protest

אני רוצה שתצטרפו למחאה

and start demanding

ותתחילו לדרוש

more sustainable suburban places --

יותר אזורים אורבניים ברי קיימא --

more sustainable places, period.

יותר מקומות ברי קיימא, נקודה.

But culturally,

אבל מבחינה תרבותית,

we tend to think that downtowns

אנחנו נוטים לחשוב שמרכזי הערים

should be dynamic, and we expect that.

צריכים להיות דינמיים, ולצפות לזה.

But we seem to have an expectation

אבל נראה שיש לנו ציפיה

that the suburbs should forever remain frozen

שהפרוורים צריכים להשאר קפואים לנצח

in whatever adolescent form

במצב מתבגר שחלף זמנו

they were first given birth to.

בו הם נולדו במקור.

It's time to let them grow up,

הגיע הזמן לתת להם לגדול,

so I want you

אז אני רוצה שאתם

to all support the zoning changes,

כולכם תעזרו לשינויי האזורים,

the road diets, the infrastructure improvements

דיאטות הכבישים, שיפורי התשתיות

and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.

והשיפורים שבאים בקרוב לשכונה באזורכם.

Thank you.

תודה לכם.